鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -7	大阪市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	３１２ -45	大阪市東淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	３０５ -29	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、西4.6m、二方路		近商 (90,240)
d	３０３ -10	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南5.2m、角地		１住居 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,754	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 57.4]	230,354	100 [ 79.9]	288,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 309,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	309,709	100 [ 100.4]	308,475		308,000
c	(　 ) 230,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	225,645	100 [ 74.2]	304,104		304,000
d	(　 ) 205,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	195,868	100 [ 68.9]	284,279		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

大阪旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,198,907	1,689,036	7,509,871	6,077,190	1,432,681	（　0.9498） 1,360,760	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,581,739 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.56	Ｓ5	449.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	131 ㎡	6.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階～５階は単身者用の共同住宅を想定（平均専有面積約２０㎡）

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.56	85.3	82.38	2,893	238,325	3.0	714,975
							2.0	476,650
2～ 4	共同住宅	90.18	83.9	75.70	1,900	143,830	1.0	143,830
							2.0	287,660
5～ 5	共同住宅	82.51	85.9	70.91	1,900	134,729	1.0	134,729
							2.0	269,458
～

～

計		449.61	84.6	380.39		804,544		1,281,194
								1,609,088

⑨年額支払賃料	804,544 円　×　12ヶ月　＝　 9,654,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,654,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 772,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,882,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,281,194 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,609,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 304,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,198,907 円　　　　（　 70,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-117	2,640 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０８賃　　　　-118	2,427 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,200 円	90,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	289,636 円	9,654,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 767,500 円	90,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,689,036 円　（　　　　　　 12,893 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 449.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,077,190 円（　　　　　 46,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,198,907 円
②総費用	1,689,036 円
③純収益　①－②	7,509,871 円
④建物等に帰属する純収益	6,077,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,432,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,360,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,581,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪旭 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪旭 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　八木　正美

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市旭区森小路２丁目１７番４外｢森小路２－６－６｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	台形 1:3	店舗兼住宅Ｓ3	各種の日用品小売店舗が並ぶ商業地域	北5.5m市道	水道、ガス、下水	千林大宮近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

千林商店街の西端に位置する
。

街

路

５．５ｍ　市道

交通

施設

千林大宮駅東方近接

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

アーケードのある商店街の西端部分に位置し、空き店舗も見られる商業地域として今後も現況のまま推移するも
のと予測する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭区を中心として市内北東部に位置する個人商店を中心とした近隣商業地域である。千林は天神橋、駒
川と並ぶ大阪三大商店街といわれるアーケード商店街であり、需要者の中心は地元居住者を顧客とする店舗経営者等で
ある。アーケード商店街の衰退は当該地域にも及んでおり、地価は継続して下落基調にある。物件の規模、立地、需要
者の特性等により取引価格は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比
準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方、収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く
相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、他の標
準地価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　旭（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    290,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナによる厳しい状況が緩和さ
れる中、持ち直しの動きが見られ、不動産市
場も地域や用途により前向きな動きが見られ
る。

対象標準地の価格に影響を及ぼす地域要因の
変動は特にない。アーケード商店街の商業性
は年々低下傾向にあり、地価も下落傾向が継
続している。

特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

大阪旭 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -7	大阪市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	３０５ -35	大阪市淀川区		更地	（　）	ほぼ整形	北11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	３１７ -25	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ台形	西14.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	３１１ -18	大阪市都島区		底地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北8m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,754	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 57.4]	230,354	100 [ 76.6]	300,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 275,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	275,002	100 [ 91.0]	302,200		302,000
c	(　 ) 380,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	380,228	100 [ 128.7]	295,437		295,000
d	(　 107,994) 359,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	343,165	100 [ 114.6]	299,446		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

大阪旭 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,273,712	1,720,348	7,553,364	6,123,500	1,429,864	（　0.9498） 1,358,085	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,523,587 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪旭 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.56	Ｓ5	449.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	131 ㎡	6.9 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸し、２～５階の住宅は１Ｒ、１ＤＫ（専有面積約１７㎡、２１㎡、３５㎡）を想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.56	85.3	82.38	2,917	240,302	6.0	1,441,812
							3.0	720,906
2～ 4	住宅	90.18	83.9	75.70	1,900	143,830	1.0	143,830
							2.0	287,660
5～ 5	住宅	82.51	85.9	70.91	1,900	134,729	1.0	134,729
							2.0	269,458
～

～

計		449.61	84.6	380.39		806,521		2,008,031
								1,853,344

⑨年額支払賃料	806,521 円　×　12ヶ月　＝　 9,678,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,678,252 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 774,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,903,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,008,031 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,853,344 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 351,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,273,712 円　　　　（　 70,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-117	2,640 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,082 円/㎡　月額支払賃料（　 2,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０８賃　　　　-118	2,427 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,070
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪旭 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	370,000 円	92,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	290,348 円	9,678,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 786,200 円	92,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,500 円	92,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,720,348 円　（　　　　　　 13,132 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,500,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 449.61 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,123,500 円（　　　　　 46,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,273,712 円
②総費用	1,720,348 円
③純収益　①－②	7,553,364 円
④建物等に帰属する純収益	6,123,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,429,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,523,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）