別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪旭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪旭 -9 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　長畑　正明   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市旭区大宮４丁目１８番５ ｢大宮４－１－５｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千林大宮 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 千林大宮駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭区内の京阪本線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ各沿線の住宅地域である。需要者は、旭区に地縁のある一次 取得者が中心であるが、買い替え等による二次取得者も見られる。低金利で購入に有利な状況が継続中で、市内の住宅 地として需要は安定的に推移しており、画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。市場での中心的価格帯 は新築戸建で総額３５百万円～４千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、賃貸アパートも見受けられるが居住の快適性を指標と した自用目的の戸建住宅が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない地域である。標準地は画地規模等から共同住宅 の想定が困難であり収益価格は試算できなかった。よって当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有す る比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪旭 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [125.2] [100.0] 100 213,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が持ち直していくことが期待されるが、 新型コロナによる内外経済への影響や金融資 本市場の変動等の影響を注視する必要がある 。 駅徒歩圏の住宅地域で、特に変動要因はなく 、今後も現状のまま推移することが予測され 、地価はやや回復基調が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％