鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪生野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１６ -20	大阪市生野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２０２ -6	大阪市生野区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東27m国道、南西7m、西5m、北東2.5m、四方路		準工 (80,300)
c	２０２ -48	大阪市生野区		更地	（　）	台形	西15m市道、南4m、角地		２住居 (100,300)
d	２１６ -1	大阪市生野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北3.6m、角地		２住居都計道路予定地 (100,300)
e	２１６ -3	大阪市生野区		建付地	（　）	ほぼ台形	西15m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,979	100 [ 73.0]	275,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 221,646	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	211,091	100 [ 75.0]	281,455		281,000
c	(　 ) 216,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	209,918	100 [ 78.2]	268,437		268,000
d	(　 ) 224,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,000	100 [ 79.1]	283,186		283,000
e	(　 ) 210,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	236,144	100 [ 83.7]	282,131		282,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

大阪生野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,150,998	4,250,093	16,900,905	14,517,300	2,383,605	（　0.9512） 2,267,285	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,529,205 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪生野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.56	ＲＣ8	920.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	9.5 m x 24.1 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～８階住宅、１Ｒタイプ（平均専有面積約２８㎡）

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.45	76.2	88.75	2,551	226,401	3.0	679,203
							3.0	679,203
2～ 7	住宅	123.29	91.9	113.29	2,150	243,574	1.0	243,574
							2.0	487,148
8～ 8	住宅	64.60	84.5	54.61	2,150	117,412	1.0	117,412
							2.0	234,824
～

～

計		920.79	89.4	823.10		1,805,257		2,258,059
								3,836,915

⑨年額支払賃料	1,805,257 円　×　12ヶ月　＝　 21,663,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 823.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,663,084 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,733,047 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,930,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,258,059 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,836,915 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,200,187 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,150,998 円　　　　（　 92,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０３賃　　　　-8	2,684 ( 2,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,774 円/㎡　月額支払賃料（　 2,551 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１６賃　　　　-3	2,266 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	2,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪生野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	649,893 円	21,663,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,250,093 円　（　　　　　　 18,559 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 920.79 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,517,300 円（　　　　　 63,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,150,998 円
②総費用	4,250,093 円
③純収益　①－②	16,900,905 円
④建物等に帰属する純収益	14,517,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,383,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,267,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,529,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪生野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪生野 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　山本　健爾

TEL.

鑑定評価額

61,600,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市生野区新今里４丁目５４番１外｢新今里４－９－２３｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中小規模の店舗、併用住宅が建ち並ぶ商業地域	西10.9m市道	水道、ガス、下水	近鉄今里 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

近鉄今里駅南方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗等が建ち並ぶ至便な商業地域として熟成しており、当面現状のまま推移する。コロナ禍に伴う商
況の停滞感は根強いものの、底堅い投資需要が下支えとなって、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 276,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、生野区及び隣接区等における商業地域である。需要者としては、店舗等の出店を計画する事業法人や収
益物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。コロナ禍に伴う近隣型店舗の商況への影響は残るものの、至
便な商業地域として一定の投資需要が期待できるため、地価は堅調に推移しつつある。想定される需要者の属性は多種
多様で、規模等にばらつきが大きいことから、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、支払能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが
困難であるためやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用しており、規範性が高
い。従って、本件では、規範性が相対的に高い比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.2]

[100.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小規模近隣型店舗の商況に対するコロナ禍に
よる影響は残っているものの、堅調な投資意
欲が下支えとなって地価は横ばい圏内で推移
している。

投資用不動産への需要は堅調であるものの、
従来商圏の狭い商業地域であるため、地価は
概ね横ばい圏内で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪生野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１６ -20	大阪市生野区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１６ -19	大阪市生野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２０２ -28	大阪市生野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２０２ -48	大阪市生野区		更地	（　）	台形	西15m市道、南4m、角地		２住居 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 200,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,979	100 [ 69.1]	290,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 177,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,503	100 [ 68.4]	259,507		260,000
c	(　 ) 221,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,779	100 [ 81.2]	273,127		273,000
d	(　 ) 216,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	209,918	100 [ 77.0]	272,621		273,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

大阪生野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,433,017	4,799,803	16,633,214	14,181,600	2,451,614	（　0.9519） 2,333,691	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	54,271,884 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪生野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.56	ＲＣ8	920.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	9.5 m x 24.1 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を平均専有面積約２８㎡の単身者向け住宅を想定した。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種、同規模の建物から標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.45	76.2	88.75	2,786	247,258	6.0	1,483,548
							0.0	0
2～ 7	住宅	123.29	91.9	113.29	2,210	250,371	1.0	250,371
							1.0	250,371
8～ 8	住宅	64.60	84.5	54.61	2,210	120,688	1.0	120,688
							1.0	120,688
～

～

計		920.79	89.4	823.10		1,870,172		3,106,462
								1,622,914

⑨年額支払賃料	1,870,172 円　×　12ヶ月　＝　 22,442,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 823.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,442,064 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,795,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,646,699 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,106,462 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,622,914 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 757,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,433,017 円　　　　（　 93,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１６賃　　　　-3	2,266 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,786 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１６賃　　　　-4	3,087 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.1]	100 [100.0]	2,830
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪生野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	228,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,122,103 円	22,442,064　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,938,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,799,803 円　（　　　　　　 20,960 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 920.79 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,181,600 円（　　　　　 61,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,433,017 円
②総費用	4,799,803 円
③純収益　①－②	16,633,214 円
④建物等に帰属する純収益	14,181,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,451,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,333,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,271,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）