別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪生野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -10 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４ ｢鶴橋３－６－７｣ ②地積 　(㎡) 80   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ4 小規模一般住宅の中 に店舗等も見られる 住宅地域 北3.9m市道 水道、ガス、下水 鶴橋 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．９ ｍ市道　 交通 施設 鶴橋駅南東方 570m 法令 規制 準工 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅を中心に一部店舗等が混在する地域である。地域の変動を促す特段の要因も認めら れないことから、当面は現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね生野区及び東成区南部の混在住宅地域と認められる。需要者は、同区内に居住する１次取得者層、 共同住宅や連棟住宅からの住み替え需要者が大半を占め、圏外からの流入は少ない。標準地相当の画地規模が主体の小 規模戸建住宅地域においては、総額が抑えられるため、需給関係は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、 標準地規模の土地で１５００万円前後程度、新築戸建物件で３０００万円台中盤程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また標準地は小規模画地であり、共同住宅の想定が困難であ ったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、自用目的の取引が一般的であり、周辺において多数の取引事 例が収集でき、特に規範性の高い比準価格を求めることが出来た。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く 。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調で あるが、立地条件による二極化がみられる。 立地条件に優れる大阪環状線沿線の住宅地域 で、需要が堅調であり、地価はやや強含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％