別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪生野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -8 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区小路東２丁目５２番１３ ｢小路東２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 77   (         12)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅の中 に作業所が見られる 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 小路 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道　 交通 施設 小路駅南東方 270m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄駅からの利便性に優れているものの街路幅員が狭く、小規模な戸建住宅が多い地域である。当該 地域では今後も特段の地域要因の変動も認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当区およびその周辺区のうち地下鉄千日前線沿線にある混在住宅地域の圏域である。需要者の中心は個人 による買替え・移転、一次取得者等と考えられるが、他区からの流入は少なく、当区および近隣居住者等が多い。最寄 駅に近い立地条件により、コロナ禍による影響も限定的であり、地価は横ばい傾向で推移している。市場での需要の中 心価格帯は、土地で１０００万円前後程度、新築戸建で３０００万円台前半程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅に利便な作業所等も見られる混在住宅地域内に存し賃貸も可能であるが、画地規模が小さいため共 同住宅の想定は現実性に乏しく、収益価格は試算しなかった。標準的な土地については自用目的での取引が中心であり 、比準価格は豊富な事例資料により求められた市場性を反映した実証的な価格で、規範性が高い。したがって、比準価 格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.6] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く 。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調で あるが、立地条件による二極化がみられる。 交通利便性に優れ、コロナ禍による影響も薄 れつつあり、需給は安定的で、地価は横ばい 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％