別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪生野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪生野 -2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市生野区中川西２丁目１５番２４ ｢中川西２－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が密集し 、小工場もみられる 住宅地域 西3.2m道路 水道、ガス、下水 鶴橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．２ ｍ道路 交通 施設 鶴橋駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が密集する住宅地域で、当面現状のまま推移する。最寄り駅より徒歩圏外で利便性等に劣っているが、 戸建住宅に対する堅調な実需に下支えされて、地価は横ばい圏内で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生野区北部の住宅地域又は住宅系混在地域である。住宅地需要者は地縁性のある一次取得者が中心である 。当該地域は交通利便性や住環境等に劣位が認められるため住宅需要選好性は従来劣っているが、住宅に対する実需は 各種政策効果が下支えとなって、地価は底堅く推移している。中心価格帯は土地のみで１，０００万円台前半、新築戸 建住宅で２，０００万円台後半から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模な画地が多く、自用の戸建住宅用地としての利用が標準的であるため収益価格を試算することは出来なかった。 一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示してい ることから規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪生野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [123.7] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響は脱しているものの、需 要選好性の違いから区内でも地価の多極化傾 向が認められる。 従来利便性や選好性に劣位の認められる地域 であるが、住宅に対する各種政策効果に下支 えされて、地価は低位硬直的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％