鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東成 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -203	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西21m国道、中間画地		準工 (70,300)
b	３１８ -12	大阪市城東区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西27.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	３１７ -30	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ台形	北23.6m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	３０２ -19	大阪市東成区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西30m国道、北西8m、北東8m、三方路		商業 (100,365)
e	３０２ -204	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西21m国道、南4m、角地		準工 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,318	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	317,878	100 [ 86.5]	367,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 391,015) 391,015	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	393,361	100 [ 108.0]	364,223		364,000
c	(　 ) 298,780	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,274	100 [ 102.0]	294,386		294,000
d	(　 80,876) 269,586	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	310,330	100 [ 89.2]	347,904		348,000
e	(　 ) 301,205	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	339,847	100 [ 86.5]	392,887		393,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 353,000 円／㎡]

大阪東成 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,788,505	7,302,261	29,486,244	24,948,000	4,538,244	（　0.9527） 4,323,585	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	98,263,295 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	277.00	ＲＣ10	1,565.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	19.9 m x 17.8 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階はワンルームタイプで平均専有面積２３㎡の共同住宅

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.27	64.2	129.22	2,895	374,092	6.0	2,244,552
							3.0	1,122,276
2～10	住宅	151.58	89.8	136.12	2,316	315,254	1.0	315,254
							2.0	630,508
～

～

～

計		1,565.49	86.5	1,354.30		3,211,378		5,081,838
								6,796,848

⑨年額支払賃料	3,211,378 円　×　12ヶ月　＝　 38,536,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,536,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,082,923 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,453,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,081,838 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,796,848 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,288,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,788,505 円　　　　（　 103,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-11	2,756 ( 2,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,059 円/㎡　月額支払賃料（　 2,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０２賃　　　　-12	2,588 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,876
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,512,000 円	378,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,541,461 円	38,536,536　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,213,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,302,261 円　（　　　　　　 20,455 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,565.49 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,948,000 円（　　　　　 69,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,788,505 円
②総費用	7,302,261 円
③純収益　①－②	29,486,244 円
④建物等に帰属する純収益	24,948,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,538,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,323,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,263,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪東成 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東成 5-3

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　三宅　樹一郎

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

343,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東成区深江北１丁目７番４｢深江北１－３－７｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ8	事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域	北40m市道	水道、ガス、下水	深江橋 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

深江橋駅西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

事務所、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域であるが、今後は立地条件等から共同住宅が増加していくことが
見込まれる。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東成区及び周辺エリアの駅前商業地域及び路線商業地域等である。需要者は主としてマンションディベロ
ッパーが想定される。対象標準地は中央線深江橋駅に近く、大阪中心部へのアクセスも良好であることから、マンショ
ン適地として稀少性があり、需要が高まっている。立地や画地規模等により需給状態が異なるため、市場で取引される
価格帯にも幅が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し試算している。収益価格も、想定建物
と一定の代替競争関係が認められる賃貸事例を収集し試算することができたが、評価の過程で多数の想定項目を内包し
ているため、価格が流動的となる側面がある。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[103.1]

[100.0]
100

344,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    336,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東成区では人口は微増傾向が続いている。区
内商業地では物件供給が少ないため取引件数
は少ないが、依然高水準の取引が目立つ。

最寄駅に近いマンション適地として稀少性が
あり、需要は高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪東成 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -20	大阪市東成区		貸家建付地	（　）	長方形	北30m府道、中間画地		商業 (100,600)
b	３０７ -207	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m国道、中間画地		商業高度2種最低7m (100,400)
c	３０７ -16	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		準住居 (90,300)
d	３１１ -29	大阪市東成区		更地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 498,698	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	506,178	100 [ 139.9]	361,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	362,000
b	(　 ) 408,608	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	432,694	100 [ 121.9]	354,958		355,000
c	(　 ) 355,846	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,981	100 [ 99.8]	358,698		359,000
d	(　 ) 334,235	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	336,240	100 [ 97.5]	344,862		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 353,000 円／㎡]

大阪東成 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,774,468	7,148,264	30,626,204	25,938,000	4,688,204	（　0.9300） 4,360,030	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	99,091,591 円　　　　（　 278,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	277.00	ＲＣ10	1,565.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	19.9 m x 17.8 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階ワンルームタイプ（平均専有面積約２３㎡）

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.27	64.2	129.22	3,013	389,340	6.0	2,336,040
							3.0	1,168,020
2～10	住宅	151.58	89.8	136.12	2,335	317,840	1.0	317,840
							3.0	953,520
～

～

～

計		1,565.49	86.5	1,354.30		3,249,900		5,196,600
								9,749,700

⑨年額支払賃料	3,249,900 円　×　12ヶ月　＝　 38,998,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,998,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,119,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,878,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,196,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,749,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,847,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,774,468 円　　　　（　 105,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-11	2,756 ( 2,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,183 円/㎡　月額支払賃料（　 3,013 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０２賃　　　　-10	2,726 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,572,000 円	393,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,169,964 円	38,998,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,340,500 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,148,264 円　（　　　　　　 20,023 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 1,565.49 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,938,000 円（　　　　　 72,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,774,468 円
②総費用	7,148,264 円
③純収益　①－②	30,626,204 円
④建物等に帰属する純収益	25,938,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,688,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,360,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,091,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,000 円／㎡）