別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪東成 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東成 -5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区東今里３丁目１１３番７ ｢東今里３－１４－２４｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3.5 住宅兼工場 Ｗ2 一般住宅、作業所、 店舗等が混在する住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 緑橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 緑橋駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、店舗兼共同住宅、事業所等が混在する住宅地域である。周辺で住宅のミニ開発が散見されるため住宅 地への移行が徐々に進むと予測される。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東成区及び周辺区内の住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当圏域に地縁を有する一 次取得者であり、圏外からの転入はさほど多くない。駅からやや距離があり、店舗併用住宅や事業所も存するやや雑多 な住環境にあるものの、都心接近性や生活利便性を背景に底堅い需要が存在し、コロナ禍においても需給動向は概ね安 定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、戸建住宅、店舗兼共同住宅、工業系の事業所等が混在する住宅地域であり、小規模な宅地の取引は 居住を前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収 益想定は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することと し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東成 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    199,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和されつつも、景気の 回復は遅れている。緊急事態宣言下で不動産 取引は停滞したが、住宅地への影響は殆ど見 られない。 戸建住宅を主体とする混在住宅地域として熟 成している。コロナ禍にあっても需給は比較 的タイトで、地価は僅かながら強含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％