別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪東成 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東成 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　樹一郎   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区東中本１丁目１３５番 ｢東中本１－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 緑橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 緑橋駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のなかに店舗兼住宅等が混在する住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないも のと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東成区及び城東区のうち、中央線緑橋駅、深江橋駅を最寄駅とする住宅地域等である。需要者は近隣エリ アに居住する一次取得者のほか、中央線沿線居住者も見られる。対象標準地は最寄駅に近く生活利便性が良好な既成住 宅地域にあり、地縁者を中心に需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地の場合標準地規模で２，５００ 万円前後、新築戸建の場合４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映 した価格として高い規範性が認められる。一方、標準地の画地規模、法令規制等から共同住宅を想定することは現実的 ではなく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以 上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東成 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [104.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東成区では人口は微増傾向が続いている。土 地等の取引件数は減少しているが、取引価格 は横ばいないし強含み傾向にある。 中央線緑橋駅に近く、地縁者を中心に需要は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％