鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東成 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -9	大阪市東成区		建付地	（　）	台形	東4m私道、中間画地		準工 (90,200)
b	３０２ -14	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (90,240)
c	３０２ -209	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m私道、中間画地		１住居 (90,300)
d	３０２ -33	大阪市東成区		底地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１住居 (90,200)
e	３０２ -217	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		１住居 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,753	100 [ 89.3]	208,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 137,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.8]	212,854	100 [ 97.0]	219,437		222,000
c	(　 ) 157,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.6]	214,773	100 [ 103.0]	208,517		211,000
d	(　 55,468) 138,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	194,216	100 [ 94.1]	206,393		208,000
e	(　 ) 201,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	211,477	100 [ 102.0]	207,330		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

大阪東成 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,603,240	662,951	2,940,289	2,273,550	666,739	（　0.9704） 647,004	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,704,636 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	240 ％	112 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２５㎡程度のワンルームタイプの賃貸マンション

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	1,952	99,552	1.0	99,552
							2.0	199,104
2～ 3	住宅	60.00	85.0	51.00	1,972	100,572	1.0	100,572
							2.0	201,144
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		300,696		300,696
								601,392

⑨年額支払賃料	300,696 円　×　12ヶ月　＝　 3,608,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,608,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,319,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,696 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 601,392 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 280,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,603,240 円　　　　（　 32,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-1	2,176 ( 2,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,176	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,972 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０２賃　　　　-5	2,208 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	34,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,251 円	3,608,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,200 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,951 円　（　　　　　　 5,919 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,273,550 円（　　　　　 20,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,603,240 円
②総費用	662,951 円
③純収益　①－②	2,940,289 円
④建物等に帰属する純収益	2,273,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,704,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪東成 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東成 -2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　三宅　樹一郎

TEL.

鑑定評価額

23,500,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２｢大今里南３－１１－３｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,300) 準防（その他） (90,240)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅を中心とした住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	近鉄今里 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ私
道

交通

施設

近鉄今里駅北方

250m

法令

規制

１住居
(90,240)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測
する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は横ばいないし強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄今里駅、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里駅、新深江駅を最寄駅とする住宅地域及び住工混在地域等である
。需要者は東成区内に居住する一次取得者のほか、隣接する生野区等からの転入も想定される。対象標準地は最寄駅に
近く、生活利便施設との位置関係も良好であり、住宅地としての需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は標準
地規模の場合、２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映し
た価格として高い規範性が認められる。収益価格も東成区内において想定建物と一定の類似性を有する賃貸事例を収集
し試算している。しかし、主たる需要者は収益性より居住の快適性や利便性等を重視して行動することから、比準価格
を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪東成 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 224,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[108.9]

[101.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東成区では人口は微増傾向が続いている。土
地等の取引件数は減少しているが、取引価格
は横ばいないし強含み傾向にある。

近鉄今里駅に加え、千日前線新深江駅にも近
く、地縁者を中心に需要は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪東成 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -207	大阪市東成区		建付地	（　）	台形	西5m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	３０２ -6	大阪市東成区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
c	３０２ -24	大阪市東成区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
d	３１１ -10	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3m市道、南3m、準角地		準工 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	248,075	100 [ 117.3]	211,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 249,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	246,920	100 [ 117.6]	209,966		212,000
c	(　 ) 226,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	229,475	100 [ 113.3]	202,538		205,000
d	(　 ) 154,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	150,237	100 [ 72.8]	206,370		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

大阪東成 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,490,791	621,872	2,868,919	2,102,210	766,709	（　0.9753） 747,771	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,994,795 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	300 ％	240 ％	112 ㎡	8.0 m x 14.0 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ６戸（１フロア当たり２戸）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	1,810	92,310	1.0	92,310
							2.0	184,620
2～ 3	住宅	60.00	85.0	51.00	1,951	99,501	1.0	99,501
							2.0	199,002
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		291,312		291,312
								582,624

⑨年額支払賃料	291,312 円　×　12ヶ月　＝　 3,495,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,495,744 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,216,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,312 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 582,624 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 272,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,490,791 円　　　　（　 31,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-5	2,208 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,118 円/㎡　月額支払賃料（　 1,951 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０２賃　　　　-205	1,812 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,132
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,600 円	31,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,872 円	3,495,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 621,872 円　（　　　　　　 5,552 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,102,210 円（　　　　　 18,770 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,490,791 円
②総費用	621,872 円
③純収益　①－②	2,868,919 円
④建物等に帰属する純収益	2,102,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	766,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,994,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）