鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１２ -1	大阪市東淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23.6m府道、北西6m、二方路		準工 (70,262)
b	３０５ -202	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	３０５ -203	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	３０５ -31	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 760,135	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	742,423	100 [ 84.9]	874,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 113.4] 　　　　 100	992,000
b	(　 ) 1,213,085	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,205,806	100 [ 174.5]	691,006		784,000
c	(　 ) 454,408	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	437,643	100 [ 80.3]	545,010		618,000
d	(　 ) 714,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	714,072	100 [ 109.5]	652,121		740,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

大阪東淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	234,149,616	57,309,501	176,840,115	149,940,000	26,900,115	（　0.9343） 25,132,777	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	628,319,425 円　　　　（　 571,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	572.89	ＲＣ12	6,860.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,100 ㎡	46.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 35.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、エントランス、機械式駐車場、２～１２階：事務所

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	558.97	60.3	336.96	4,590	1,546,646	6.0	9,279,876
							3.0	4,639,938
2～12	事務所	572.89	76.2	436.42	3,800	1,658,396	4.0	6,633,584
							2.0	3,316,792
～

～

～

計		6,860.76	74.9	5,137.58		19,789,002		82,249,300
								41,124,650

⑨年額支払賃料	19,789,002 円　×　12ヶ月　＝　 237,468,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	237,468,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,065,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	229,242,623 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	82,249,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 781,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 41,124,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 4,125,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	234,149,616 円　　　　（　 212,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-115	2,428 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-116	3,450 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,280,000 円	2,380,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	12,065,401 円	241,308,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,974,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,230,000 円	2,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,380,000 円	2,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,380,000 円	2,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 57,309,501 円　（　　　　　　 52,100 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,380,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	149,940,000 円（　　　　　 136,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	234,149,616 円
②総費用	57,309,501 円
③純収益　①－②	176,840,115 円
④建物等に帰属する純収益	149,940,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,900,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,132,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,319,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 571,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪東淀川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東淀川 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　大西　薫

TEL.

鑑定評価額

708,000,000 円

１㎡当たりの価格

644,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外｢東中島１－１８－２２｣				②地積　(㎡)	1,100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 2:1	事務所Ｓ10	高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道、南東側道	水道、ガス、下水	新大阪 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 110 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

新大阪駅南方

170m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測す
る。コロナ禍の影響で、インバウンド関連の土地需要が減り、新大阪駅周辺の地価はやや弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 666,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 531,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東淀川区及び周辺・隣接区内の事務所ビル、収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資
目的の機関投資家、不動産事業者及び私募ファンド等である。コロナ禍の影響で在宅勤務等によりオフィス市場は減退
し、インバウンド効果もなくなる中、事務所賃料は弱含みで、投資リスクが高まりつつある。取引件数が少なく、規模
や価格帯は様々であり、市場での需要の中心的価格帯は見いだしにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域に存する。投資採算性に着目した投資目的の取引が中心である。
需要者の特性等を考慮し、収益性・採算性を重視すべきであるが、収益価格は想定要素が多く、価格変動が大きい。一
方、比準価格は取引市場の実態を反映し実証性が高い。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 630,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[103.0]

100
[106.7]

[113.4]
100

644,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    652,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響によりインバウンド関連需要
がなくなり、在宅勤務から事務所需要は激減
したことから、新大阪周辺の商業地の需要は
弱含みである。

高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で
、コロナ禍の影響でホテル関連、オフィスの
不動産需要がなくなり、地価はやや弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪東淀川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -38	大阪市東淀川区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	３０５ -31	大阪市淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	３０５ -203	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	３０７ -207	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m国道、中間画地		商業高度2種最低7m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	285,850	100 [ 52.3]	546,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 113.4] 　　　　 100	620,000
b	(　 ) 714,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	714,072	100 [ 109.5]	652,121		740,000
c	(　 ) 454,408	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	437,643	100 [ 77.9]	561,801		637,000
d	(　 ) 408,608	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	432,694	100 [ 74.9]	577,696		655,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 666,000 円／㎡]

大阪東淀川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	221,685,029	51,138,067	170,546,962	145,530,000	25,016,962	（　0.9343） 23,373,348	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	584,333,700 円　　　　（　 531,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東淀川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	572.89	ＲＣ12	6,860.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,100 ㎡	46.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 35.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、エントランス、機械式駐車場、２～１２階：事務所

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	558.97	60.3	336.96	4,410	1,485,994	6.0	8,915,964
							3.0	4,457,982
2～12	事務所	572.89	76.2	436.42	3,675	1,603,844	4.0	6,415,376
							2.0	3,207,688
～

～

～

計		6,860.76	74.9	5,137.58		19,128,278		79,485,100
								39,742,550

⑨年額支払賃料	19,128,278 円　×　12ヶ月　＝　 229,539,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,137.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	229,539,336 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 16,336,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	217,042,782 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,485,100 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 739,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 39,742,550 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 3,903,036 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	221,685,029 円　　　　（　 201,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-115	2,428 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,752 円/㎡　月額支払賃料（　 3,675 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-116	3,450 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,142
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東淀川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,240,000 円	2,310,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	11,668,967 円	233,379,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,974,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,635,000 円	2,310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,310,000 円	2,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,310,000 円	2,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,138,067 円　（　　　　　　 46,489 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,310,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 6,860.76 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	145,530,000 円（　　　　　 132,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	221,685,029 円
②総費用	51,138,067 円
③純収益　①－②	170,546,962 円
④建物等に帰属する純収益	145,530,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,016,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,373,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 584,333,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531,000 円／㎡）