鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東淀川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８ -31	大阪市東淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m市道、中間画地		１住居 (90,200)
b	３０８ -23	大阪市東淀川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8.8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０８ -15	大阪市東淀川区		更地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		準工 (70,200)
d	３０８ -32	大阪市東淀川区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	３１２ -3	大阪市東淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、中間画地		１住居 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,166	100 [ 96.7]	208,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 181,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	179,669	100 [ 88.2]	203,706		206,000
c	(　 ) 224,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	227,101	100 [ 105.8]	214,651		217,000
d	(　 ) 205,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	201,337	100 [ 98.0]	205,446		208,000
e	(　 ) 199,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	201,472	100 [ 96.0]	209,867		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

大阪東淀川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,310,526	770,786	3,539,740	2,475,440	1,064,300	（　0.9512） 1,012,362	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,008,227 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東淀川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.07	Ｓ3	232.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅を想定（１・２階は平均専有面積約３９㎡・３階約７７㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	77.45	100.0	77.45	1,620	125,469	1.0	125,469
							2.0	250,938
2～ 2	共同住宅	77.45	100.0	77.45	1,700	131,665	1.0	131,665
							2.0	263,330
3～ 3	共同住宅	77.45	100.0	77.45	1,550	120,048	1.0	120,048
							2.0	240,096
～

～

計		232.35	100.0	232.35		377,182		377,182
								754,364

⑨年額支払賃料	377,182 円　×　12ヶ月　＝　 4,526,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,526,184 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,095 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,164,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	377,182 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 754,364 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 142,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,310,526 円　　　　（　 29,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-103	2,485 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０８賃　　　　-105	2,345 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,777
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東淀川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,200 円	38,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,786 円	4,526,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,800 円	38,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,800 円	38,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,786 円　（　　　　　　 5,208 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,800,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 232.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,475,440 円（　　　　　 16,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,310,526 円
②総費用	770,786 円
③純収益　①－②	3,539,740 円
④建物等に帰属する純収益	2,475,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,064,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,012,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,008,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪東淀川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東淀川 -7

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　山下　賢一

TEL.

鑑定評価額

31,200,000 円

１㎡当たりの価格

211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東淀川区下新庄１丁目６２番２｢下新庄１－１０－２｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	下新庄 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

下新庄駅南西方

400m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は現状
を維持しつつ推移すると予測される。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東淀川区及び隣接区内の戸建住宅を中心する住宅地域全般と判定される。需要者は従来から当区及び隣
接区に居住する一次取得者が中心であるが、一部では圏外からの転入も認められる。淡路駅にもほど近い立地であるこ
とから、交通利便性や生活利便性を背景に底堅い需要が存在し、コロナ禍においても需給動向は概ね安定的である。な
お、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台前半と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は、中小規模の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、市場における小規模な画地に対す
る需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心にな
ると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に周辺の標準地との検討を踏まえ、単価と
総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東淀川（府） -2            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    210,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が緩和されつつも、景気の
回復は遅れている。緊急事態宣言下で不動産
取引は停滞したが、住宅地への影響は殆ど見
られない。

中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域で
あり、コロナ禍にあっても需給は比較的タイ
トで、地価は僅かながら強含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

大阪東淀川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０３ -3	大阪市東淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
b	３０８ -19	大阪市東淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０８ -23	大阪市東淀川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8.8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３１２ -5	大阪市東淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m私道、中間画地		１住居 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,157	100 [ 113.1]	205,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 212,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,840	100 [ 97.9]	210,255		212,000
c	(　 ) 181,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	179,669	100 [ 85.3]	210,632		213,000
d	(　 ) 215,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	209,155	100 [ 99.9]	209,364		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

大阪東淀川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,435,035	779,597	3,655,438	2,500,960	1,154,478	（　0.9512） 1,098,139	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,957,705 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東淀川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.07	Ｓ3	232.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（１・２階：平均面積約３９㎡、３階約７７㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.45	100.0	77.45	1,650	127,793	2.0	255,586
							2.0	255,586
2～ 2	居宅	77.45	100.0	77.45	1,728	133,834	2.0	267,668
							3.0	401,502
3～ 3	居宅	77.45	100.0	77.45	1,600	123,920	2.0	247,840
							2.0	247,840
～

～

計		232.35	100.0	232.35		385,547		771,094
								904,928

⑨年額支払賃料	385,547 円　×　12ヶ月　＝　 4,626,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 232.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,626,564 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,256,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	771,094 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 904,928 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 171,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,435,035 円　　　　（　 29,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０８賃　　　　-102	1,744 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１２賃　　　　-101	1,707 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東淀川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,800 円	39,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,797 円	4,626,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 779,597 円　（　　　　　　 5,268 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 232.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,500,960 円（　　　　　 16,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,435,035 円
②総費用	779,597 円
③純収益　①－②	3,655,438 円
④建物等に帰属する純収益	2,500,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,154,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,098,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,957,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）