別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪東淀川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東淀川 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　薫   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東淀川区淡路５丁目２８番１ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 淡路 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 淡路駅北方 350m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域で、特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測す る。コロナ禍にあって、新駅効果で生活利便性が向上し、一定の需要が見込まれ、地価は微上昇といえる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東淀川区及び隣接・周辺区内の住宅地域である。需要者の中心は東淀川区に地縁のある一次取得者で、規 模等によっては建売業者が考えられる。コロナ禍にあって、取引は一時停滞したものの、生活利便性が良好で、ＪＲお おさか東線「淡路」駅が新設され、駅接近性がより向上した影響等もあり、住宅地の需要は堅調で地価は微上昇といえ る。需要の中心的価格帯は８０㎡程度の新築戸建住宅で総額３千万円前半～４千万円程度といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅、マンション等が見られる住宅地域に存する。周辺にマンション等も見受けられるものの、取引の中 心は自己使用目的の戸建住宅地である。画地規模、間口狭小等の個別性から賃貸共同住宅の想定が困難と判断し、収益 還元法は非適用とした。従って、取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東淀川 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 90.5] [101.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって、取引は様子見の状態であ ったが、東淀川区の住宅地の需給動向は安定 的で、潜在的需要は概ね堅調である。 駅、商店街への接近性が良好な住宅地域で、 徒歩圏に新駅ができたことにより利便性が向 上した影響もあり、地価は微上昇といえる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％