鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -103	大阪市大正区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m道路、北西11m、角地		準工臨港地区海岸保全区域 (80,200)
b	２０９ -7	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、北9m、角地		工専臨港地区 (60,200)
c	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２０６ -8	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	２１８ -32	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,715	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,871	100 [ 92.9]	123,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 96,174	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,933	100 [ 76.7]	122,468		122,000
c	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 75.0]	122,769		123,000
d	(　 ) 151,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,083	100 [ 122.5]	123,333		123,000
e	(　 104,098) 173,497	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,364	100 [ 141.1]	123,575		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

大阪西淀川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,047,334	2,283,072	8,764,262	5,397,840	3,366,422	（　0.9492） 3,195,408	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	72,622,909 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	385.00	Ｓ2	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	643 ㎡	19.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の工場兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	770.00	100.0	770.00	1,260	970,200	6.0	5,821,200
							3.0	2,910,600
～

～

～

～

計		770.00	100.0	770.00		970,200		5,821,200
								2,910,600

⑨年額支払賃料	970,200 円　×　12ヶ月　＝　 11,642,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,642,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 931,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,711,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,821,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,555 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,910,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 282,771 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,047,334 円　　　　（　 17,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８賃　　　　-10	1,262 ( 1,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１８賃　　　　-14	1,260 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,500 円	83,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,272 円	11,642,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 642,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,000 円	83,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,300 円	83,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,300 円	83,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,283,072 円　（　　　　　　 3,551 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,300,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,397,840 円（　　　　　 8,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,047,334 円
②総費用	2,283,072 円
③純収益　①－②	8,764,262 円
④建物等に帰属する純収益	5,397,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,366,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,195,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,622,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪西淀川 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西淀川 9-3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　立山　壮平

TEL.

鑑定評価額

77,800,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西淀川区佃５丁目９９番｢佃５－９－１１｣				②地積　(㎡)	643 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:2	工場	中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	千船 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

千船駅西方

1.0km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、中小規模工場、倉庫を中心とする工業地域として熟成しており、地域要因を大幅に変化させる要因は
特に見当たらず、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺市区域で、中小規模の工場、倉庫等が集積する工業地域である。需要者は大阪
圏に拠点を置く工業関係の法人等が中心と把握される。中小工場用地等の需要は堅調であるものの、供給が限定的であ
ることから現実の取引は少ない。取引件数が少なく規模的なばらつきもあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。市場においては自用目的の取引が支配的であり、
周辺地域においても自用の工場や倉庫等が中心であること及び収益価格は試算の過程において多くの想定要素を伴うこ
とから相対的に信頼性が劣る。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地を
規準とした価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、不
動産取引の停滞がみられたが、現在では不動
産投資に持ち直しの傾向がみられる。

工業地域として熟成しており、価格形成に特
段の影響を与える地域要因の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１８ -28	大阪市西淀川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２０６ -8	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１８ -32	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２１５ -21	大阪市西淀川区		更地	（　）	不整形	北東11m市道、北西8m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,934	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	153,172	100 [ 118.8]	128,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 151,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,083	100 [ 120.9]	124,965		125,000
c	(　 104,098) 173,497	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,364	100 [ 143.2]	121,763		122,000
d	(　 ) 181,440	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	193,152	100 [ 137.8]	140,168		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.4
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

大阪西淀川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,968,562	2,378,832	8,589,730	6,056,960	2,532,770	（　0.9512） 2,409,171	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	54,753,886 円　　　　（　 85,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	385.00	Ｓ2	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	643 ㎡	19.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建ての工場兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	工場兼事務所	385.00	100.0	385.00	1,253	482,405	6.0	2,894,430
							2.0	964,810
～

～

～

～

計		770.00	100.0	770.00		964,810		5,788,860
								1,929,620

⑨年額支払賃料	964,810 円　×　12ヶ月　＝　 11,577,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,577,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 926,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,651,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,788,860 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,929,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 263,802 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,968,562 円　　　　（　 17,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８（賃）　　　　-12	1,140 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,253 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１８（賃）　　　　-13	1,073 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	89,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	347,332 円	11,577,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 642,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 761,600 円	89,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,378,832 円　（　　　　　　 3,700 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,600,000 円	設計監理料率　 113,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,056,960 円（　　　　　 9,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,968,562 円
②総費用	2,378,832 円
③純収益　①－②	8,589,730 円
④建物等に帰属する純収益	6,056,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,532,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,409,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,753,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,200 円／㎡）