鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -5	大阪市西淀川区		更地	（　）	台形	北東50m国道、中間画地		準工 (70,200)
b	２１８ -14	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、北西15m、角地		近商 (100,300)
c	２０９ -22	大阪市西淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	２１８ -18	大阪市西淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東4m、角地		１住居 (100,200)
e	２０９ -32	大阪市西淀川区		建付地	（　）	台形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,578	100 [ 117.2]	264,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 233,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	212,286	100 [ 88.1]	240,960		241,000
c	(　 ) 185,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,728	100 [ 73.5]	252,691		253,000
d	(　 ) 216,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	210,187	100 [ 83.9]	250,521		251,000
e	(　 ) 177,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	183,181	100 [ 75.3]	243,268		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

大阪西淀川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,454,310	2,667,532	10,786,778	8,676,800	2,109,978	（　0.9512） 2,007,011	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	45,613,886 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	138.00	Ｓ5	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	11.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上をシングルタイプの（平均専有面積約２４㎡）を想定した。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

同種建物として標準的な率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	70.0	96.60	2,385	230,391	6.0	1,382,346
							2.0	460,782
2～ 5	住宅	138.00	87.0	120.06	2,003	240,480	1.0	240,480
							1.0	240,480
～

～

～

計		690.00	83.6	576.84		1,192,311		2,344,266
								1,422,702

⑨年額支払賃料	1,192,311 円　×　12ヶ月　＝　 14,307,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,307,732 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,144,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,163,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,344,266 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,422,702 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 269,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,454,310 円　　　　（　 58,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-14	2,786 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,533	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,479 円/㎡　月額支払賃料（　 2,385 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-17	2,303 ( 2,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	429,232 円	14,307,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,667,532 円　（　　　　　　 11,548 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,676,800 円（　　　　　 37,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,454,310 円
②総費用	2,667,532 円
③純収益　①－②	10,786,778 円
④建物等に帰属する純収益	8,676,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,109,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,007,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,613,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪西淀川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西淀川 5-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　辰己　雅信

TEL.

鑑定評価額

56,400,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西淀川区姫里２丁目１１６番２｢姫里２－６－３｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ6	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	姫島 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

姫島駅北東方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因を大幅に変化させる要因は特に
見当たらず、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺区の商業地域一帯。駅前に立地するものの商圏は狭く、市内中心部等への顧客
流出傾向も覗え、どちらかといえば梅田駅まで４駅の阪神本線が使える利便性を生かした賃貸住宅の需要が中心となり
つつあり、主たる需要者はそれらの事業を営む法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者が中心である。取引件数は少
なく、規模的なばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一
方、収益価格は、店舗兼共同住宅を想定して求めたが、賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから
相対的に信頼性がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 389,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[161.7]

[100.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

以前の商業状況には戻りきれてはいないが、
コロナ禍が年後半、やや落ち着き、当区の商
業地の需要についても回復基調にある。

特段の要因変化はないが、駅近の交通利便性
の良さからの賃貸共同住宅等への需要が底堅
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -15	大阪市西淀川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西2.9m、角地		近商 (100,300)
b	２０９ -36	大阪市大正区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北4.2m、二方路		商業 (100,400)
c	２１８ -14	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m国道、北西15m、角地		近商 (100,300)
d	２０９ -22	大阪市西淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,879	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	248,838	100 [ 89.3]	278,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 264,518	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	259,850	100 [ 104.9]	247,712		248,000
c	(　 ) 233,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	212,286	100 [ 84.9]	250,042		250,000
d	(　 ) 185,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,728	100 [ 75.3]	246,651		247,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

大阪西淀川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,122,908	2,905,040	11,217,868	9,130,700	2,087,168	（　0.9512） 1,985,314	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	45,120,773 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	138.00	Ｓ5	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	11.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上が平均専有面積約２４㎡のワンルームタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

この種の店舗兼共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	70.0	96.60	2,500	241,500	6.0	1,449,000
							3.0	724,500
2～ 5	住宅	138.00	87.0	120.06	2,080	249,725	1.0	249,725
							1.0	249,725
～

～

～

計		690.00	83.6	576.84		1,240,400		2,447,900
								1,723,400

⑨年額支払賃料	1,240,400 円　×　12ヶ月　＝　 14,884,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,884,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,190,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,694,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,447,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,723,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 406,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,122,908 円　　　　（　 61,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-14	2,786 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,673 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-15	2,230 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,624
c	２１０賃　　　　-9	2,734 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,734

大阪西淀川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	744,240 円	14,884,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,905,040 円　（　　　　　　 12,576 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,130,700 円（　　　　　 39,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,122,908 円
②総費用	2,905,040 円
③純収益　①－②	11,217,868 円
④建物等に帰属する純収益	9,130,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,087,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,985,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,120,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）