別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大阪西淀川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西淀川 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　一成   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西淀川区佃２丁目１８５番１６４ ｢佃２－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する住宅地域 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 千船 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北３ ．６ｍ私道 交通 施設 千船駅東方 340m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西淀川区及びその周辺の普通住宅地域で、主たる需要者は地縁関係者である。最寄駅への接近性は優れて いるが、住宅の密集度は高く環境条件が劣ることから需要は盛り上がらない。また、佃地区は地盤が軟弱で海抜が低く 災害危険度の高い地域であることも影響している。市場での中心価格帯（総額）は新築戸建住宅（土地約２０坪、建物 約３０坪）で３０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は地積・容積率等の関係から採用せず、取引事例比較法のみを採用した。比準価格は西淀川区内住宅地域の 多数の取引事例の中から規範性のあるものを選択し、時点修正等の補修正を行い、交通接近条件・環境条件等の価格形 成要因を比較して試算したもので、実証性が高く市場性を反映しているものと判断される。よって本件では代表標準地 「西淀川－１」を規準とした価格との均衡にも十分留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪西淀川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    201,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [115.5] [103.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西淀川区における住宅需要は安定的に推移し ており、地価は横ばい乃至やや強含みの傾向 にある。 住宅地域として熟成・安定しており、地域要 因の変化は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.4 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％