鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０６ -33	大阪市西淀川区		更地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	２１８ -16	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１８ -9	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5.4m市道、南西5m、角地		１住居 (100,300)
d	２１８ -15	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (90,240)
e	２０９ -25	大阪市西淀川区		更地	（　）	長方形	東5m私道、北3.4m、角地		１住居 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	183,173	100 [ 109.0]	168,049	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 180,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	173,344	100 [ 103.9]	166,837		172,000
c	(　 ) 187,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	181,921	100 [ 106.9]	170,179		175,000
d	(　 ) 151,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	149,750	100 [ 93.5]	160,160		165,000
e	(　 ) 211,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	211,307	100 [ 110.2]	191,749		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

大阪西淀川 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,039,665	872,589	3,167,076	2,341,460	825,616	（　0.9512） 785,326	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,848,318 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.23	Ｓ3	210.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	7.4 m x 18.7 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡ファミリータイプ２室、約２６㎡１室及び約３４㎡３室のワンルームタイプの共同住宅

⑦有効率　 98.7 ％
の理由

同様の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.96	98.6	60.11	1,700	102,187	1.0	102,187
							2.0	204,374
2～ 3	共同住宅	74.81	98.8	73.91	1,700	125,647	1.0	125,647
							2.0	251,294
～

～

～

計		210.58	98.7	207.93		353,481		353,481
								706,962

⑨年額支払賃料	353,481 円　×　12ヶ月　＝　 4,241,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,241,772 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 339,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,902,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	353,481 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 706,962 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 133,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,039,665 円　　　　（　 29,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８賃　　　　-7	2,079 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１８賃　　　　-8	1,947 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,854
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西淀川 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,200 円	36,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	212,089 円	4,241,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,589 円　（　　　　　　 6,323 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 210.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,341,460 円（　　　　　 16,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,039,665 円
②総費用	872,589 円
③純収益　①－②	3,167,076 円
④建物等に帰属する純収益	2,341,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	825,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,848,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪西淀川 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西淀川 -3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　立山　壮平

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西淀川区姫里１丁目４１２番２｢姫里１－９－１１｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	小規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東3.6m市道	水道、ガス、下水	姫島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　北３
．６ｍ市道

交通

施設

姫島駅東方

500m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成しており、特に変動要因も見られず、今後も住宅地域として推移
するものと予測される。また、小さいものの新型コロナの影響が見られたが、現在では回復傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は西淀川区を中心に此花区・淀川区等隣接する市区の普通住宅地域。主たる需要者は地縁関係者であ
る。最寄駅徒歩圏であり、姫島駅から梅田駅までは４駅約１３分で中心部への接近性も良好である。住宅の密集度は高
く環境条件はやや劣るものの、安定的な需要が見込まれる。市場での中心価格帯（総額）は新築戸建住宅（土地約２０
坪、建物約３０坪）で３０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。比準価格は西淀川区及び周辺市区の住宅地域の取
引事例から規範性の高いものを選択して試算したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は賃貸マンションを
想定して試算した。本件標準地は熟成した住宅地域内にあり自用目的の売買が中心であるため、比準価格を標準に、収
益価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 201,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[101.0]

100
[120.6]

[103.0]
100

171,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、不
動産取引の停滞がみられたが、現在では不動
産投資に持ち直しの傾向がみられる。

住宅地域として熟成・安定しており、地域要
因の変化は特に見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.4
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西淀川 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -4	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (90,200)
b	２１８ -16	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１８ -31	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西3.6m道路、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１８ -11	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	185,516	100 [ 105.0]	176,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 180,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	173,344	100 [ 105.0]	165,090		170,000
c	(　 ) 147,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	142,872	100 [ 85.1]	167,887		173,000
d	(　 ) 207,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	205,323	100 [ 127.0]	161,672		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

大阪西淀川 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,987,610	868,486	3,119,124	2,322,320	796,804	（　0.9512） 757,920	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,225,455 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西淀川 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.23	Ｓ3	210.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	7.4 m x 18.7 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建てで各階２室計６室、専有面積２６㎡～４０㎡。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

この種の共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.96	98.6	60.09	1,625	97,646	1.0	97,646
							1.0	97,646
2～ 3	共同住宅	74.81	98.8	73.94	1,739	128,582	1.0	128,582
							1.0	128,582
～

～

～

計		210.58	98.8	207.97		354,810		354,810
								354,810

⑨年額支払賃料	354,810 円　×　12ヶ月　＝　 4,257,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,257,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,917,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,810 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,810 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 67,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,987,610 円　　　　（　 28,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８（賃）　　　　-7	2,079 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,739 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１８（賃）　　　　-8	1,947 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,770
c	２１８（賃）　　　　-9	1,593 ( 1,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,677

大阪西淀川 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,400 円	36,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	212,886 円	4,257,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,400 円	36,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 868,486 円　（　　　　　　 6,293 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 210.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,322,320 円（　　　　　 16,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,987,610 円
②総費用	868,486 円
③純収益　①－②	3,119,124 円
④建物等に帰属する純収益	2,322,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	796,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	757,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,225,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）