別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 大阪天王寺 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -8 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.

鑑定評価額 85,600,000 円  １㎡当たりの価格 603,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区上本町８丁目３０６番１０ ｢上本町８－６－１４｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 住宅 Ｓ4 戸建住宅、共同住宅 、事務所の混在する 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 四天王寺前夕陽ヶ丘 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ８ｍ市道 交通 施設 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 北東方 400m 法令 規制 ２住居 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動は認められず、ほぼ現状のまま静動的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    603,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天王寺区及びその周辺区内の駅徒歩圏内に位置する住宅地域であると把握される。対象不動産の存する 地域は、生活利便施設等が優れているほか、教育水準が高い大阪府下有数の住宅地域としての名声を有しており、ファ ミリー層を中心とした取得需要が認められる。かかる要因を背景に、地価は堅調に推移しているが、取引価格水準につ いては、画地規模によってばらつきが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は戸建住宅のほか、共同住宅等も散見されるが、需要の中心は生活利便性等に着目した自用戸建住宅目的の 取引である。また、本件では、地域の標準的画地規模等を踏まえ、共同住宅等の建築・賃貸を前提とした投資採算性等 をも勘案した結果、収益還元法の適用を断念した。よって、価格牽連性を有する代表標準地との均衡に留意の上、対象 不動産に係る市場性を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    629,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [106.5] [104.0] 100 606,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    599,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天王寺区は良好な環境条件、利便性を有して いる従来より選好性の高いエリアであり、コ ロナ禍の影響は小さく、地価は上昇傾向にあ る。 生活利便性，居住環境等に優れた住宅地域で あり、ファミリー層を中心に一定の取得需要 を有している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％