別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
大阪天王寺 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪天王寺 -6 大阪府 大阪第1 氏名  不動産鑑定士 石丸 都子   TEL.
鑑定評価額 1,280,000,000 円  1㎡当たりの価格 855,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
640,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市天王寺区上汐4丁目4番2
「上汐4-4-25」
②地積
 (㎡)
1,493  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(80,400)
準防

(その他)
特別用途地区


(90,400)
不整形
1:2
共同住宅

RC14
中高層共同住宅のほ
か事務所も見られる
住宅地域
西11m市道、背面道 水道、ガス、下水 四天王寺前夕陽ヶ丘

410m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    35.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       1,400 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

11m市道 交通

施設
四天王寺前夕陽ヶ丘駅
北東方
410m
法令

規制
2住居
(90,400)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は共同住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、特に大きな地域変動要因は認められない。当面
はほぼ現状のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
形状                -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           882,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                828,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区内において中高層共同住宅等を中心とする住宅地域で、需要者の中心は大手マンショ
ン開発業者である。文教地区として名声が高く富裕層の需要は底堅い一方で、纏まった規模のマンション素地の供給は
限定的である。コロナ禍による大きな影響は認められず、都心部の堅調なマンション需要により、地価は上昇傾向で推
移している。画地規模等の条件により価格にバラツキがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は共同住宅等を中心とする住宅地域である。開発法による価格は投資採算性を反映した価格であり、比準価格
はマンション開発適地と認められる取引事例より求めており市場性を反映した価格である。中心的需要者であるマンシ
ョン開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向等を指標として意思決定を行う。従って本件では、開発法による価
格と比準価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          802,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が徐
々に緩和される中で持ち直しの動きがみられ
る。今後は国内外の感染症や金融市場の動向
に留意を要する。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.6 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪天王寺 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 天王寺10

-17
大阪市天王寺区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地




2住居

(90,300)
b 天王寺10

-2
大阪市天王寺区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南西11m市道、
北8m、角地




2住居

(100,300)
c 天王寺10

-9
大阪市天王寺区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




2住居

(90,300)
d 天王寺10

-12
大阪市天王寺区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地




2住居

(90,300)
e 阿倍野11

-2
大阪市阿倍野区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.4m市道
、中間画地




2中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
523,518  
100
[ 110.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

471,260 
100
[  53.6]

879,216 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

879,000 
b (            
636,860  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

629,440 
100
[  70.3]

895,363 

895,000 
c (            
582,673  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

570,347 
100
[  63.5]

898,184 

898,000 
d (            
658,886  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

644,948 
100
[  69.8]

923,994 

924,000 
e (            
589,283  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

577,268 
100
[  69.9]

825,848 

826,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

%/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -43.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -26.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     -29.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     -26.5
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境     -19.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     882,000 円/㎡]  



大阪天王寺 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

3,429,149,545 

2,192,726,985 

10 

770,000 

5,706.35 

300,000 

7,400.95 
⑧開発法による価格           1,236,422,560 円    (               828,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大阪天王寺 -6 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,493 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,493.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
710.90 ㎡  7,400.95 ㎡  5,966.50 ㎡  1,434.45 ㎡  5,706.35 ㎡  RC・14F 1B
 (    77 戸)
 75㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      47.6 %)  (     495.7 %)  (     399.6 %)  (      96.1 %)  (     77.10 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 準防
特別用途地区

90 % 

400 % 

400 % 
間口

奥行
  26.0 m

  46.0 m
前面道路: 市道

特定道路までの距離:
  11.0 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 770,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      770,000 円/㎡  ×       5,706.35 ㎡  =           4,393,889,500 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 4,393,889,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    300,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          309,000 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     309,000 円/㎡  ×      7,400.95 ㎡  =           2,286,893,550 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            4,393,889,500 円  ×          10 %  =             439,388,950 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         2,726,282,500 円 
(4)-4 投下資本収益率     10 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 34 ヶ月 
建築工事(2期目) 22 ヶ月  販売収入(2期目) 32 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 34 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 351,511,160 円       8 %) ×  0.8668  (     18 ヶ月) =            304,689,873 円 
販売総額(2期) 3,163,600,440 円      72 %) ×  0.7756  (     32 ヶ月) =          2,453,688,501 円 
販売総額(3期) 878,777,900 円      20 %) ×  0.7633  (     34 ヶ月) =            670,771,171 円 
収入合計 3,429,149,545 円 
支出 建築工事費(1期) 228,689,355 円      10 %) ×  0.9091  (     12 ヶ月) =            207,901,493 円 
建築工事費(2期) 228,689,355 円      10 %) ×  0.8397  (     22 ヶ月) =            192,030,451 円 
建築工事費(3期) 1,829,514,840 円      80 %) ×  0.7756  (     32 ヶ月) =          1,418,971,710 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 263,633,370 円      60 %) ×  0.9091  (     12 ヶ月) =            239,669,097 円 
販売管理費(2期) 175,755,580 円      40 %) ×  0.7633  (     34 ヶ月) =            134,154,234 円 
販売管理費(3期)  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
支出合計 2,192,726,985 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        3,429,149,545 円  -              2,192,726,985 円  =              1,236,422,560 円 

              828,000 円/㎡ 
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
大阪天王寺 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪天王寺 -6 大阪府 大阪第1 氏名  不動産鑑定士 野口 健治   TEL.
鑑定評価額 1,280,000,000 円  1㎡当たりの価格 855,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
640,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市天王寺区上汐4丁目4番2
「上汐4-4-25」
②地積
 (㎡)
1,493  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(80,400)
準防

(その他)
特別用途地区


(90,400)
不整形
1:2
共同住宅

RC14
中高層共同住宅のほ
か事務所も見られる
住宅地域
西11m市道、背面道 水道、ガス、下水 四天王寺前夕陽ヶ丘

410m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    35.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       1,400 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

11m市道 交通

施設
四天王寺前夕陽ヶ丘駅
北東方
410m
法令

規制
2住居
(90,400)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は共同住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動は認められないことから、当面は
ほぼ現状と同様に推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
形状                -2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           870,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                840,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区内において中高層共同住宅等を中心とする住宅地域で、想定される主な需要者層はマ
ンション開発業者等である。利便性や居住環境等が良好で根強い人気があり、富裕層の住宅取得需要は底堅いことから
、マンション開発用地の需給需要は堅調に推移している。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画
地規模で概ね総額10~14億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は共同住宅等を中心とする住宅地域である。開発法による価格は投資採算性を反映した価格であり、比準価格
は類似性の高いと認められる取引事例より求めており市場性を反映した価格でそれぞれ規範性を有する。主な需要者で
ある開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向等を踏まえ意思決定を行う傾向がある。従って、開発法による価格
と比準価格を関連付けて、類似する他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          802,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
天王寺区は良好な環境条件、利便性を有して
いることから住宅需要は安定的。新型コロナ
の影響残るものの市況は回復基調にある。


高層マンションが多くみられる地域である。
居住環境、利便性等が良好であることから、
マンション用地の取引需要は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.6 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪天王寺 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 天王寺10

-2
大阪市天王寺区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南西11m市道、
北8m、角地




2住居

(100,300)
b 中央116

-1
大阪市中央区

更地


  
(           ) 
不整形 北5.7m市道、
東20m、
二方路



2住居

(90,300)
c 中央116

-19
大阪市中央区

建付


  
(           ) 
不整形 南5.5m市道、
北2.7m、
東4.7m、
三方路


準工

(80,330)
d 中央112

-4
大阪市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
636,860  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

629,440 
100
[  73.6]

855,217 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

855,000 
b (            
688,700  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

724,570 
100
[  88.0]

823,375 

823,000 
c (            
1,223,213  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

1,193,203 
100
[ 128.0]

932,190 

932,000 
d (            
863,120  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

870,888 
100
[  99.3]

877,027 

877,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.1 環境     -25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.3 交通・接近   -1.2 環境      -5.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.20 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.5 交通・接近   +0.7 環境     +35.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.4 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -0.7 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.8 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     870,000 円/㎡]  



大阪天王寺 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

3,587,069,449 

2,332,284,505 

10 

798,000 

5,706.35 

315,000 

7,400.95 
⑧開発法による価格           1,254,784,944 円    (               840,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大阪天王寺 -6 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,493 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,493.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
710.90 ㎡  7,400.95 ㎡  5,966.50 ㎡  1,434.45 ㎡  5,706.35 ㎡  RC・14F 1B
 (    77 戸)
 76㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      47.6 %)  (     495.7 %)  (     399.6 %)  (      96.1 %)  (     77.10 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 準防
特別用途地区

90 % 

400 % 

400 % 
間口

奥行
  26.0 m

  46.0 m
前面道路: 市道

特定道路までの距離:
  11.0 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 798,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      798,000 円/㎡  ×       5,706.35 ㎡  =           4,553,667,300 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 4,553,667,300 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    315,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          324,450 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     324,450 円/㎡  ×      7,400.95 ㎡  =           2,401,238,228 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            4,553,667,300 円  ×          10 %  =             455,366,730 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         2,856,604,958 円 
(4)-4 投下資本収益率     10 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 30 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 34 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 364,293,384 円       8 %) ×  0.8464  (     21 ヶ月) =            308,337,920 円 
販売総額(2期) 3,278,640,456 円      72 %) ×  0.7880  (     30 ヶ月) =          2,583,568,679 円 
販売総額(3期) 910,733,460 円      20 %) ×  0.7633  (     34 ヶ月) =            695,162,850 円 
収入合計 3,587,069,449 円 
支出 建築工事費(1期) 240,123,823 円      10 %) ×  0.9236  (     10 ヶ月) =            221,778,363 円 
建築工事費(2期) 240,123,823 円      10 %) ×  0.8531  (     20 ヶ月) =            204,849,633 円 
建築工事費(3期) 1,920,990,582 円      80 %) ×  0.7880  (     30 ヶ月) =          1,513,740,579 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 273,220,038 円      60 %) ×  0.9091  (     12 ヶ月) =            248,384,337 円 
販売管理費(2期) 182,146,692 円      40 %) ×  0.7880  (     30 ヶ月) =            143,531,593 円 
販売管理費(3期)  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
支出合計 2,332,284,505 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        3,587,069,449 円  -              2,332,284,505 円  =              1,254,784,944 円 

              840,000 円/㎡