別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪天王寺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -5 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.

鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区勝山２丁目９１番外 ｢勝山２－３－２８｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 住宅 Ｓ3 中低層の一般住宅、 事業所等の混在する 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 寺田町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 寺田町駅北方 700m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因はない。当面はほぼ現 状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は天王寺区及びその周辺区に存する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、文 教地区として名声が高く圏外からの転入もみられる。居住選好性の高いエリアであり需要は底堅いが、供給が少ない。 コロナ禍による大きな影響も認められないことから、取引市場は概ね安定的に推移している。画地規模等の条件により 中心価格帯の把握は難しいが、土地１５０㎡程度で６０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。取引の中心は、居住快適性や利便性等を重視した自用目的 での取引であり、収益目的での利用や取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用しないこととした。本件 では、かかる市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    629,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [133.7] [100.0] 100 465,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    460,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　天王寺区の人口は増加傾向にあり、戸建住 宅地の需要は概ね堅調であり、新型コロナの 市場価格への影響は現時点では小さい。 　交通利便性、居住環境に優れる住宅地域で あるため、需要は堅調であり、地価は緩やか な上昇又は横ばい傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％