別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪天王寺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　猛   TEL.

鑑定評価額 98,600,000 円  １㎡当たりの価格 418,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区堂ケ芝１丁目４９番３ ｢堂ケ芝１－４－７｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかマン ションも見られる住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 桃谷 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 桃谷駅北方 270m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。新型コロナウィルス感染症の影響は小さく、地域内に格別 の変動要因は見られないことから当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区の利便性等に比較的優れた住宅地域一円である。圏域内の居住者等が需要者の中心と なるが、居住環境等が比較的良好なことから圏外からの転入希望者も多く見られる。コロナ禍の影響は小さく需要は比 較的安定しているものの供給が少なく需要はやや強含みとなっている。画地規模等が様々であるため、取引の中心価格 帯は把握し難いものとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域では中小規模の一般住宅及び共同住宅並びに事業所等が混在する居住環境の比較的良好な住宅 地域である。自己使用目的の取引が中心で、一部転勤等による賃貸物件はあるものの賃貸市場は未成熟であり適切な賃 貸市場の把握が困難であった。一方、近隣地域及び類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたことか ら比準価格を採用し、収益価格の採用は断念し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪天王寺 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    629,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [154.6] [104.0] 100 418,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    416,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は小さく人口流入及び需要の 広がり等により住宅地域における不動産市況 は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定し て推移している。 比較的良好な居住環境を維持しており地域要 因に格別の変動要因はない。近年地価は若干 の上昇傾向にあり当面は当該傾向が続くもの と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％