鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０９ -7	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、北9m、角地		工専臨港地区 (60,200)
b	２０９ -12	大阪市大正区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	２０５ -22	大阪市住之江区		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、南6m、角地		工専 (70,200)
d	２１５ -9	大阪市西淀川区		更地	（　）	不整形	東8.5m市道、北西4.5m、角地		工専 (70,200)
e	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,174	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,933	100 [ 121.2]	77,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,500
b	(　 ) 84,590	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	94,365	100 [ 126.0]	74,893		74,900
c	(　 ) 90,105	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,695	100 [ 130.5]	70,264		70,300
d	(　 ) 60,119	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	65,372	100 [ 104.7]	62,437		62,400
e	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 124.8]	73,780		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

大阪大正 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,748,221	10,713,600	37,034,621	27,091,200	9,943,421	（　0.9512） 9,458,182	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	214,958,682 円　　　　（　 50,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	2,000.00	Ｓ2	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	4,266 ㎡	56.0 m x 78.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	4,000.00	100.0	4,000.00	1,050	4,200,000	6.0	25,200,000
							2.0	8,400,000
～

～

～

～

計		4,000.00	100.0	4,000.00		4,200,000		25,200,000
								8,400,000

⑨年額支払賃料	4,200,000 円　×　12ヶ月　＝　 50,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,400,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,032,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,368,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,400,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,148,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,748,221 円　　　　（　 11,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０４賃　　　　-15	1,203 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,081 円/㎡　月額支払賃料（　 1,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０４賃　　　　-16	1,048 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,048
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,448,000 円	408,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,512,000 円	50,400,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,469,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,713,600 円　（　　　　　　 2,511 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 99,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,091,200 円（　　　　　 6,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,748,221 円
②総費用	10,713,600 円
③純収益　①－②	37,034,621 円
④建物等に帰属する純収益	27,091,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,943,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,458,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,958,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪大正 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪大正 9-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　立山　壮平

TEL.

鑑定評価額

299,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市大正区平尾１丁目４番５外｢平尾１－４－３８｣				②地積　(㎡)	4,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区
	1:1.5	工場	中規模工場、倉庫が建ち並ぶ河川沿いの工業地域	西8.4m市道	水道、ガス、下水	大正 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 250 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

２階建程度の工場、倉庫の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．４ｍ市道

交通

施設

大正駅南方

3.3km

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業専用地域内の工業地域。地域要因の変化は特に見られず、今後も工業地域
として推移するものと予測する。物流施設を中心に工場等の需要は概ね堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

工場の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の主たる範囲は大正区のほか港区、住之江区等湾岸部の工業地域。主たる需要者は製造業または物流関係の
事業者。大正区では集積した工業地が多く新規進出が比較的容易であるが、事業用地の供給は限定的であり現実の取引
は少ない。市場での中心価格帯（総額）は規模が多様なため見いだしがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の地域特性から取引事例比較法及び収益還元法を適用した。比準価格は大阪市内工業地域の取引事例の中から
規範性の高いものを選択し試算したもので市場性を反映した価格が得られた。収益価格は工場の賃貸を想定して試算し
た。本件工業地域では自用目的の売買が中心であるため、比準価格を標準に、収益価格を比較考量、代表標準地を規準
とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,500 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[117.9]

[100.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、不
動産取引の停滞がみられたが、現在では不動
産投資に持ち直しの傾向がみられる。

工業地域として熟成しており、地域要因の変
化は特に見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　 +16.4
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０９ -14	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南西5.5m、北西9m、三方路		工専 (80,200)
b	２０５ -22	大阪市住之江区		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、南6m、角地		工専 (70,200)
c	２０５ -23	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		工専 (70,200)
d	２０９ -7	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、北9m、角地		工専臨港地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,275	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,623	100 [ 141.3]	75,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,500
b	(　 ) 90,105	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,695	100 [ 130.5]	70,264		70,300
c	(　 ) 171,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,146	100 [ 192.5]	86,310		86,300
d	(　 ) 96,174	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,933	100 [ 131.3]	71,541		71,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

大阪大正 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,977,788	11,902,300	41,075,488	31,208,000	9,867,488	（　0.9512） 9,385,955	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	213,317,159 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	2,000.00	Ｓ2	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	4,266 ㎡	56.0 m x 78.0 m	前面道路：市道　 8.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	4,000.00	100.0	4,000.00	1,165	4,660,000	6.0	27,960,000
							2.0	9,320,000
～

～

～

～

計		4,000.00	100.0	4,000.00		4,660,000		27,960,000
								9,320,000

⑨年額支払賃料	4,660,000 円　×　12ヶ月　＝　 55,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,920,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,473,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,446,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,960,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 257,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,320,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,274,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,977,788 円　　　　（　 12,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-9	1,040 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１４賃　　　　-6	1,793 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,820,000 円	470,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,677,600 円	55,920,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,469,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,995,000 円	470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,902,300 円　（　　　　　　 2,790 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	470,000,000 円	設計監理料率　 114,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,208,000 円（　　　　　 7,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,977,788 円
②総費用	11,902,300 円
③純収益　①－②	41,075,488 円
④建物等に帰属する純収益	31,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,867,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,385,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,317,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）