別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪大正 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪大正 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　辰己　雅信   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市大正区泉尾４丁目１０９番２２外 ｢泉尾４－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｓ3 中小の一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 大正 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北８ ｍ市道 交通 施設 大正駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大正区及びその周辺区の住宅地域。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心とし、他区部や周辺 市域からの転入は比較的少ない。最寄り駅への接近性にやや劣るが、区役所等が徒歩圏に存することもあって、需給は 比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であることから、総額による制約が優先する傾向があり、新築戸建 住宅で、３，０００万円前半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的 が支配的である。また、対象不動産は最寄り駅からやや遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よ って、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均 衡について総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [141.7] [101.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉄道の延伸がされないことから、コロナ収束 期待等による需要喚起効果が周辺区に比し弱 く、駅周辺とバス便地域との選別化が進んで いる。 住宅地として熟成しており、価格形成に影響 を与える地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％