別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大阪港 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -8 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　一成   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区築港２丁目６番３１ ｢築港２－６－１０｣ ②地積 　(㎡) 58   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模住宅と中高層 共同住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 大阪港 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 大阪港駅南西方 360m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅の外、共同住宅もみられる一般住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後 も現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ中央線及びＪＲ環状線沿線で、港区を中心とする住宅地の圏域である。需要者の中 心は、地縁を有する一次取得者である。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏にあるものの、港区西部に位置する住宅地域は 区内での選好性が低く、需要は盛り上がっていない。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模２０坪程度で 総額２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法を採用して比準価格を試算したが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して 求めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、最寄り駅からやや離れた位置に所在することや地積規模の 観点などから、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、比準価格を採用し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [152.3] [103.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響により住宅地の需要は回復傾 向にあり、港区の地価も強含みで推移してい る。 住宅地域として熟成した地域であるが、港区 東部に比べて需要は弱く、特に大きな変動要 因も認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％