別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪港 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪港 -7 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市港区南市岡２丁目５番２３ ｢南市岡２－５－１｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅のほ か事務所も混在する 住宅地域 北東8.5m市道 水道、ガス、下水 弁天町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 弁天町駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と瓦問屋を中心とした事業所等が混在する地域として熟成しているが、駅接近性がやや劣るために新規 の事務所需要は弱く、現況の需給動向等を勘案すると、長期的にはますます住宅利用が進んでいくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね港区及び周辺区に存する住宅地の圏域。瓦問屋を中心とした事業所等も混在する地域であるが、新規 の事業所需要は弱く、閉鎖事業所跡地の住宅用地への転用が見られる。需要者は区内の地縁を有する一次取得者が中心 である。駅から遠いが、利便性の高い弁天町駅が最寄駅であるため、安定した住宅需要がみられ、需給も地価も比較的 安定的に推移している。需要の中心価格帯は土地１５～２５坪程度に新築住宅付で３千万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅の中に事業所等も見られるが、事業所需要が弱いこと、画地規模からも自己居住用の個人需要者が中心 となる可能性が高い。規模が小さく、昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築は困難であるため、 収益還元法は適用しなかったが、需要者は居住の利便性、快適性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点か ら当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪港 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [135.4] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症による厳し い状況が徐々に緩和される中で、このところ 持ち直しの動きがみられる。区内の人口は微 減傾向にある。 既存の住宅、事業所等の混在地域として概ね 熟成している。弁天町駅から遠いが、安定的 な住宅需要がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％