鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１１ -1	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	西4.6m市道、南2.7m、角地		商業 (100,276)
b	西１１０ -10	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	西１１１ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	中央１０１ -14	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業船場建築線 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,274,070	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,296,194	100 [ 123.6]	1,048,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 1,185,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,162,583	100 [ 128.0]	908,268		954,000
c	(　 ) 499,508	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	483,332	100 [ 53.9]	896,720		942,000
d	(　 ) 841,467	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	932,158	100 [ 101.6]	917,478		963,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.8	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +62.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.4	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +56.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.4	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.6	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 953,000 円／㎡]

大阪西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,449,552	10,435,846	43,013,706	31,293,000	11,720,706	（　0.9585） 11,234,297	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	312,063,806 円　　　　（　 879,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	210.00	ＲＣ10	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	18.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積６０㎡程度）を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	210.00	60.0	126.00	3,210	404,460	8.0	3,235,680
							0.0	0
2～10	住宅	210.00	85.0	178.50	2,542	453,747	1.0	453,747
							1.0	453,747
～

～

～

計		2,100.00	82.5	1,732.50		4,488,183		7,319,403
								4,083,723

⑨年額支払賃料	4,488,183 円　×　12ヶ月　＝　 53,858,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,858,196 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,959,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,599,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,319,403 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,083,723 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 782,360 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,449,552 円　　　　（　 150,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１４賃　　　　-1	2,321 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,588 円/㎡　月額支払賃料（　 2,542 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１１６賃　　　　-7	2,991 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,847
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,196,000 円	549,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,696,746 円	56,558,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 778,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,666,500 円	549,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	549,000 円	549,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	549,000 円	549,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,435,846 円　（　　　　　　 29,397 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	549,000,000 円	設計監理料率　 249,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,293,000 円（　　　　　 88,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,449,552 円
②総費用	10,435,846 円
③純収益　①－②	43,013,706 円
④建物等に帰属する純収益	31,293,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,720,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,234,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,063,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 879,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪西 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪西 5-7

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

330,000,000 円

１㎡当たりの価格

930,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市西区江戸堀３丁目８１番３外｢江戸堀３－３－２｣				②地積　(㎡)	355 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	事務所Ｓ8F2B	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域	北東21.8m市道、南東側道	水道、ガス、下水	阿波座 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．８ｍ市道

交通

施設

阿波座駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

多様な需要が競合するエリアであり、利便性も高いことから住系用途の進出が強まるものと考えられる。コロナ
禍の影響による不透明感は未だ払拭されていないが、地価は徐々に横ばい圏内に向かうものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 744,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区東部の普通商業地域を中心に一部隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産
業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。マンション素地への需要は堅調であるものの、
市場では品薄感が依然強い。コロナ禍のもと売手と買手の目線のズレがあり、様子見的な状況も窺える。多様な取引動
機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はあみだ池筋沿いの商業地域である。比準価格は類似性を有する取引事例を採用して求められたもので、説得
力に富む。収益価格は最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたものであるが、試算過程に想定要素
が多く、予測の精度により振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証
性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,420,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[158.1]

[105.0]
100

930,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつある。変異株
等の経済への影響や金融資本市場の動向等に
留意を要する。

コロナ禍の影響により様子見的な状況も窺え
るが、テナントサイドの行動変容もあり、市
況の不透明感は未だ払拭されていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西１１０ -11	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	西１１４ -2	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東21.8m市道、北11m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	福島１１３ -8	大阪市福島区		更地	（　）	台形	北西40m国道、北3.5m、東5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福島１０５ -3	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、北東1.6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,015,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,015,390	100 [ 108.1]	939,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	986,000
b	(　 ) 1,318,890	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,361,084	100 [ 145.2]	937,386		984,000
c	(　 ) 1,514,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,376,685	100 [ 147.4]	933,979		981,000
d	(　 ) 938,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,668	100 [ 100.7]	932,143		979,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +41.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

大阪西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,991,635	10,401,428	41,590,207	31,464,000	10,126,207	（　0.9385） 9,503,445	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	263,984,583 円　　　　（　 744,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	210.00	ＲＣ10	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	18.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積５９㎡程度）を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	210.00	60.0	126.00	3,200	403,200	10.0	4,032,000
							0.0	0
2～10	住宅	210.00	85.0	178.50	2,400	428,400	1.0	428,400
							2.0	856,800
～

～

～

計		2,100.00	82.5	1,732.50		4,258,800		7,887,600
								7,711,200

⑨年額支払賃料	4,258,800 円　×　12ヶ月　＝　 51,105,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	29,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,132,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,105,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,132,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,796,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,440,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,887,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,711,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,477,312 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,991,635 円　　　　（　 146,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西１１０賃　　　　-8	2,546 ( 2,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,484 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西１１４賃　　　　-6	2,681 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,208,000 円	552,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,627,128 円	54,237,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,692,000 円	552,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	552,000 円	552,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,401,428 円　（　　　　　　 29,300 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	552,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,464,000 円（　　　　　 88,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,991,635 円
②総費用	10,401,428 円
③純収益　①－②	41,590,207 円
④建物等に帰属する純収益	31,464,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,126,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,503,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,984,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 744,000 円／㎡）