鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪此花 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -10	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、角地		準工 (80,200)
b	２０６ -8	大阪市西淀川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１８ -28	大阪市西淀川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２１８ -32	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２０５ -23	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,817	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	156,375	100 [ 187.7]	83,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	85,800
b	(　 ) 151,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,083	100 [ 181.3]	83,333		85,800
c	(　 ) 153,934	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	153,172	100 [ 183.7]	83,382		85,900
d	(　 104,098) 173,497	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,364	100 [ 198.2]	87,974		90,600
e	(　 ) 171,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,146	100 [ 197.6]	84,082		86,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +80.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +81.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +83.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　+100.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

大阪此花 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	632,642,607	135,754,900	496,887,707	423,701,000	73,186,707	（　0.9499） 69,520,053	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,616,745,419 円　　　　（　 80,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	10,000.00	Ｓ6	60,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	20,056 ㎡	202.0 m x 100.0 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺土地利用状況等より６階建倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	60,000.00	100.0	60,000.00	926	55,560,000	6.0	333,360,000
							3.0	166,680,000
～

～

～

～

計		60,000.00	100.0	60,000.00		55,560,000		333,360,000
								166,680,000

⑨年額支払賃料	55,560,000 円　×　12ヶ月　＝　 666,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	666,720,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 53,337,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	613,382,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,360,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,066,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,680,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 16,193,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	632,642,607 円　　　　（　 31,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８賃　　　　-12	1,140 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	905	対象基準階の　月額実質賃料　　 955 円/㎡　月額支払賃料（　 926 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１８賃　　　　-14	1,260 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,000
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪此花 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	33,050,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,001,600 円	666,720,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,298,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,185,000 円	6,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,610,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,610,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 135,754,900 円　（　　　　　　 6,769 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,610,000,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	423,701,000 円（　　　　　 21,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	632,642,607 円
②総費用	135,754,900 円
③純収益　①－②	496,887,707 円
④建物等に帰属する純収益	423,701,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,186,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	69,520,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,616,745,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪此花 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪此花 9-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　竹内　由香

TEL.

鑑定評価額

1,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市此花区北港白津１丁目１番１９外｢北港白津１－６－１０｣				②地積　(㎡)	20,056 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）臨港地区地区計画等
	2:1	倉庫Ｓ4	大規模物流センターが多い臨海部の工業地域	東20m道路、三方路	水道、ガス、下水	桜島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 0 ｍ、南 130 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 20,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道路

交通

施設

桜島駅西方

3.5km

法令

規制

準工
(60,300)
準防
臨港地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大規模物流センターが多い地域として熟成している。湾岸部の物流施設の空室は消化が進み、今後の供給計画も
限定的である。舞洲の物流ゾーンの大規模工業地については概ね現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は此花区及び大阪湾岸部の流通業務地の圏域。主たる需要者は賃貸物流施設の供給者である機関投資家を中
心に、物流業者、通販業者等である。近隣地域は労働力確保の点で交通利便性がやや劣るが、湾岸部の物流施設の空室
も消化が進み、今後の供給計画も限定的であることに加え、コロナ禍でも物流施設の賃貸需要は堅調で、安定的な投資
対象として投資家の需要は旺盛である。取引が少なく、需要の中心価格帯は見出しにくいが、地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大規模物流センターが多い工業地域であり、画地規模等の個別性からも、自用だけでなく賃貸物流施設用地の需要の対
象となる。最終需要者の中でもｅコマース関連の需要は引き続き強く、賃貸需要は堅調で、投資用物流用地需要は強い
。よって、代替競争不動産との比較の観点から市場の実態を反映した比準価格と、想定要素も多いものの、投資採算性
を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[102.0]

100
[127.2]

[103.0]
100

84,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況が緩和される中で、持ち直しの動きが
みられる。コロナ禍で物流施設への投資需要
は強まっている。

大規模な流通業務地として熟成している。交
通利便性から労働力確保の点で競争力が劣る
が、旺盛な投資需要の下、大規模物流全体が
強含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪此花 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０９ -7	大阪市此花区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、北9m、角地		工専臨港地区 (60,200)
b	２１５ -28	大阪市西淀川区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	２０５ -22	大阪市住之江区		底地	（　）	ほぼ長方形	東15m道路、南6m、角地		工専 (70,200)
d	２０９ -14	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南西5.5m、北西9m、三方路		工専 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,174	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	93,933	100 [ 109.3]	85,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 90,183	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,077	100 [ 107.8]	85,415		88,000
c	(　 ) 90,105	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,695	100 [ 111.6]	82,164		84,600
d	(　 ) 109,275	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,623	100 [ 120.9]	88,191		90,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

大阪此花 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	648,846,479	157,175,300	491,671,179	419,074,000	72,597,179	（　0.9499） 68,960,060	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,603,722,326 円　　　　（　 80,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	10,000.00	Ｓ6	60,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	20,056 ㎡	202.0 m x 100.0 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造６階建の倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	60,000.00	100.0	60,000.00	967	58,020,000	5.0	290,100,000
							1.0	58,020,000
～

～

～

～

計		60,000.00	100.0	60,000.00		58,020,000		290,100,000
								58,020,000

⑨年額支払賃料	58,020,000 円　×　12ヶ月　＝　 696,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	696,240,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 55,699,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	640,540,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,100,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,668,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 58,020,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 5,636,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	648,846,479 円　　　　（　 32,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１７賃　　　　-18	1,136 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	941	対象基準階の　月額実質賃料　　 980 円/㎡　月額支払賃料（　 967 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０５賃　　　　-11	1,361 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,029
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪此花 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,660,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	34,812,000 円	696,240,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,298,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,185,000 円	6,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,610,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,610,000 円	6,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 157,175,300 円　（　　　　　　 7,837 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,610,000,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 50 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	419,074,000 円（　　　　　 20,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	648,846,479 円
②総費用	157,175,300 円
③純収益　①－②	491,671,179 円
④建物等に帰属する純収益	419,074,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,597,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,960,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,438 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603,722,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,000 円／㎡）