別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大阪福島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.

鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区海老江４丁目１９０番２ ｢海老江４－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） 特別用途地区 (90,240) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、作業 場等が混在する住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 海老江 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 海老江駅北方 500m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見当たらず当面は現状を維持するものと見込まれる。都心接近 の利便性により需要は堅調に推移し、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島区北部の住宅地域である。需要者は圏内居住者の一次取得者及び買替層が中心であるが外部からの転 入も見込まれる。当区は人口、世帯数が増加傾向にあり売買、賃貸とも需給は安定的に推移している。利便性が良好で 選好性を有する住宅地域においては、新型コロナによる影響は限定的とみられる。中心価格帯は物件の規模及び形状等 により差異があるが標準的な画地で４０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引 が主であり、取引水準を指標に決定されることから比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求めら れる価格であるが、画地条件から経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念し た。よって比準価格を重視し、代替関係にある代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    315,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [110.0] [101.0] 100 281,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策が続く中、住宅需要は比較的に安 定的に推移している。しかしながら今後の金 利動向如何で住宅市場への影響懸念は残る。 特段の地域要因の変動はないが、新型コロナ の影響は軽微であり、利便性の高い当地域に おいては地価は引き続き緩やかに上昇基調で 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％