別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 大阪福島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区福島８丁目２８番２１ ｢福島８－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模の連棟式住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 福島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 福島駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島区及びその隣接区の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁を 持つ自己居住を目的とする個人であり、圏外からの転入は比較的少ない。大阪市の中心商業地に近く、利便性が高いこ とからコロナ禍においても需要は堅調で、地価は微増傾向で推移している。市場での中心価格帯は、約７０㎡前後の土 地で２，５００万円程度、新築戸建で４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び 精度が高い。収益価格は、賃貸市場性に乏しい等の理由により試算を行わなかった。近隣地域は利便性、快適性が重視 される住宅地域であり、それらを価格に反映した比準価格は十分な説得力を有すると判断し、比準価格を標準とし、代 表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    315,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 325,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    321,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響で依然として厳しい状 況にあるが、感染対策の徹底、ワクチン接種 の促進、各種政策の効果により持ち直す動き も見られる。 地域要因、市場特性に変動は認められない。 コロナ禍においても需要は堅調で、地価は微 増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％