鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪都島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０ -4	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、東3.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	３０４ -14	大阪市都島区		貸家建付地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	３０４ -22	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	３１４ -36	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、北西15m、二方路		準工 (80,400)
e	３１０ -203	大阪市旭区		貸家建付地	（　）	不整形	西24m国道、北4m、南4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,325	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	657,561	100 [ 129.0]	509,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 676,124	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	680,181	100 [ 109.2]	622,876		654,000
c	(　 ) 444,019	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	470,193	100 [ 94.0]	500,205		525,000
d	(　 ) 357,600	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	382,301	100 [ 76.0]	503,028		528,000
e	(　 ) 326,209	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	309,883	100 [ 63.7]	486,473		511,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

大阪都島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,416,598	18,699,476	67,717,122	53,092,400	14,624,722	（　0.9534） 13,943,210	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	324,260,698 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪都島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	483.37	ＲＣ7	3,292.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	799 ㎡	28.1 m x 28.4 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	456.71	63.5	290.16	4,320	1,253,491	8.0	10,027,928
							3.0	3,760,473
2～ 7	事務所	472.56	79.5	375.90	2,770	1,041,243	6.0	6,247,458
							2.0	2,082,486
～

～

～

計		3,292.07	77.3	2,545.56		7,500,949		47,512,676
								16,255,389

⑨年額支払賃料	7,500,949 円　×　12ヶ月　＝　 90,011,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	90,011,388 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,339,151 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,400,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,512,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 437,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,255,389 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,579,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,416,598 円　　　　（　 108,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０４賃　　　　-9	2,608 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,833 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０４賃　　　　-10	3,597 ( 3,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪都島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,208,000 円	802,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,669,576 円	91,739,388　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,400,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,817,000 円	802,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	802,000 円	802,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	802,000 円	802,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,699,476 円　（　　　　　　 23,404 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	802,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 3,292.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,092,400 円（　　　　　 66,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,416,598 円
②総費用	18,699,476 円
③純収益　①－②	67,717,122 円
④建物等に帰属する純収益	53,092,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,624,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,943,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,260,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大阪都島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪都島 5-3

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　山口　百合子

TEL.

鑑定評価額

412,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市都島区東野田町１丁目２０番３｢東野田町１－２０－５｣				②地積　(㎡)	799 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北22m国道、背面道	水道、ガス、下水	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ
京橋駅北西方
300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中層の店舗兼事務所や共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく当面
は現状を維持するものと予測する。地価は、緩やかな上昇基調にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都島区及び周辺区内の商業地域。需要者は主に不動産関連業者のほか、事業所及び営業所等を自己利用
する法人。需給動向については、駅や都心からも近く集積度の高い商業地域であり需要は底堅く、地価は緩やかな上昇
傾向にある。中心となる価格帯は、取引される価格にばらつきが認められ需要の中心となる価格帯を見出すのは困難で
あるが、土地８００㎡程度で４億円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事業所等の賃貸市場が形成されていることから、賃貸を想定して収益価格を試算したが、土地価格
に見合った賃料形成が困難となっており比準価格よりやや低位に試算された。本件では実証性の高い比準価格を概ね標
準に、収益価格を比較考量し、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪城東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 72.3]

[105.0]
100

515,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和される中で、このところ持ち直
しの動きが見られる。

特に変動は認められない。標準地において、
地価は、緩やかな上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 -13.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪都島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０ -4	大阪市都島区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m国道、東3.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	３０７ -207	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	東25m国道、中間画地		商業高度2種最低7m (100,400)
c	３０７ -3	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南24m府道、中間画地		商業 (100,400)
d	３０４ -22	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,325	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	657,561	100 [ 126.9]	518,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	544,000
b	(　 ) 408,608	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	432,694	100 [ 84.7]	510,855		536,000
c	(　 ) 418,222	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	420,731	100 [ 82.8]	508,129		534,000
d	(　 ) 444,019	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	470,193	100 [ 94.0]	500,205		525,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

大阪都島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,169,704	19,274,107	66,895,597	52,165,600	14,729,997	（　0.9534） 14,043,579	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	326,594,860 円　　　　（　 409,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪都島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	483.37	ＲＣ7	3,292.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	799 ㎡	28.1 m x 28.4 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	456.71	63.5	290.16	4,230	1,227,377	8.0	9,819,016
							3.0	3,682,131
2～ 7	事務所	472.56	79.5	375.90	2,772	1,041,995	6.0	6,251,970
							2.0	2,083,990
～

～

～

計		3,292.07	77.3	2,545.56		7,479,347		47,330,836
								16,186,071

⑨年額支払賃料	7,479,347 円　×　12ヶ月　＝　 89,752,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,752,164 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,318,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,161,751 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,330,836 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 435,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,186,071 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,572,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,169,704 円　　　　（　 107,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０４賃　　　　-9	2,608 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [112.0]	2,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,835 円/㎡　月額支払賃料（　 2,772 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０４賃　　　　-10	3,597 ( 3,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	3,086
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪都島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,940,000 円	788,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,659,207 円	91,480,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,400,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,698,000 円	788,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,274,107 円　（　　　　　　 24,123 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	788,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 3,292.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,165,600 円（　　　　　 65,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,169,704 円
②総費用	19,274,107 円
③純収益　①－②	66,895,597 円
④建物等に帰属する純収益	52,165,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,729,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,043,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,594,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,000 円／㎡）