別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 与謝野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与謝野 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 与謝郡与謝野町字岩滝小字板列８２１番 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に織物 工場等が混在する住 宅地域 北西3.4m町道 水道、下水 岩滝口 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．４ｍ町道 交通 施設 岩滝口駅北方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に工場等も見られる既成住宅地域である。土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられ ず、今後も現状が維持されると予測される。地価水準は底値感がみられ、横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、与謝野町を中心として周辺市町を含む住宅地域と把握した。需要者は地縁性を有する個人が中心である 。旧岩滝町の市街地に近く利便性は比較的良好であるが、既存住宅が密集している。当該地域の需給は弱く、地価水準 は弱含みであるものの底値感がみられる。取引件数が少なく、それぞれの個別性も高いため、市場の中心価格を把握す ることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は戸建住宅を主体とした地域であり、合理的な賃貸経営が想定できず、自己使用目的 の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.9] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 与謝野町は人口減少、高齢化が進んでおり、 一部利便性や環境が良好な地域を除き、地価 水準は弱含みである。新型コロナの影響は限 定的である。 街路条件がやや劣る既成住宅地域であり、地 域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％