別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 精華 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   精華 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相楽郡精華町大字下狛小字長芝１０番１０ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南5.6m町道 水道、下水 下狛 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ６ｍ町道 交通 施設 下狛駅南西方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと思料する。ただし、周 辺での新規住宅供給の影響で地価は下落傾向で推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄京都線、ＪＲ片町線沿線の概ね精華町内に存する中小規模一般住宅地の存する範囲。主たる需要者は 精華町の居住者であり、他地域からの転入者は少ない傾向がある。近隣地域は、周辺の土地区画整理事業による供給圧 力で価格は下落基調であるが、一方で割安感も見られ下落幅は縮小傾向にある。需要の中心価格帯は土地で５００～１ ，０００万円、中古の戸建住宅で１，５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、 賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目 的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実 証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　精華 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [195.4] [103.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 精華町の人口は微減、世帯数は増加傾向にあ るが、隣接する木津川市が大規模住宅団地を 供給しており、供給過多である。コロナ禍の 影響は小さい。 周辺で土地区画整理事業が行われており、供 給圧力により需要は弱含み。一方で割安感も 見られ地価下落幅は縮小傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％