別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 井手 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井手 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綴喜郡井手町大字井手小字野畑５番９ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 玉水 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 玉水駅北方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状程度で推移するものと予測する。自然減、社会減による 人口減少の影響から地価、需要ともに下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、井手町及び周辺市町に存する住宅地域である。需要者は、当町に地縁的選好性を有する一次取得者が中 心であり、他地域からの流入は限定的で縁故取引が多い。既存産業の衰退により、長期的な人口の自然減、社会減が続 いており、井手町の不動産取引は低迷している。近隣地域は、駅に近い住宅地域であるが需要は継続して低調に推移し ている。中心となる価格帯は、立地条件、画地条件等により価格水準が一様ではなく特定が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比 準価格が説得力を有する。収益目的の取引はなく、対象標準地の画地規模等の観点から、賃貸物件を想定することは現 実的ではないと判断した。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更に 住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　井手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [106.8] [103.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 井手町は、自然減、転出超過による人口減少 が大きく、需要は限定的である。既存産業の 低迷もあり、住宅需要は低調である。 地域要因に大きな変動はない。町内では国道 ２４号バイパス、井手町新庁舎整備が進むが 、人口減少に伴う低需要が続いており、地価 は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％