別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久御山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 9-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 5,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町田井新荒見１１４番１外 ②地積 　(㎡) 76,918   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 高度地区5種 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場等が建 ち並ぶ内陸型工業地 域 東12m町道、四方路 水道、ガス、下水 大久保 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   335 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 230.0 ｍ、奥行　約　　 335.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ町道、四方路 交通 施設 大久保駅西方 3.7km 法令 規制 工専 (70,200) 高度地区5種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路網の整備によって東西をつなぐ交通の要衝となりつつある。新型コロナが影響を及ぼす期間は停滞して も、地域要因は発展的に推移すると予測される。当面の需給動向は横ばいないし強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府南部及び大阪府枚方市等の京阪間の工業地域が中心で、高速道路との接近性に優れる地域との代替 関係が強い。主たる需要者は大手製造業者であるが、物流施設に投資する大手不動産業者等も需要者として有力で、画 地規模及び条件によって需要者の属性及び範囲並びに取引価格帯は様々となる。コロナ禍でも資金力の豊富な企業は必 要な設備投資を続けており、また競合する物流施設の用地需要は衰えるところがなく、需給は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己用の大規模な工業地であり、賃貸経営が想定し難い画地であるため収益還元法は適用しない。比準価格 は適切に選択した指標となりえる取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成され ていると認められることから、比準価格の相対的説得力は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を 反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [129.4] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資金力の高い企業は将来への必要な投資を行 っており、強い物流施設用地需要の影響もあ り、都市圏の大規模工業地にかかる需要は底 堅く推移。 近隣地域とその周辺地域に特段の変動は認め られない。新名神高速道路の整備が進められ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％