別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 久御山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久御山 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久世郡久御山町島田堤外３１番４０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m道路 水道、ガス、下水 大久保 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 大久保駅西方 4.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状を維持するも のと予測する。最寄駅に遠く、利便施設も少ないが、割安感による一定の需要が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久御山町域並びに周辺の隣接の市区域に存する住宅地域である。需要者は久御山町に地縁的選好性を有す る一次取得者層が中心で、周辺市区より転入は少ない。小規模の住宅地域で、最寄駅、利便施設にやや遠いが一定の需 要がある。久御山町内では新規の住宅開発はほとんどなく、古家付物件や単独の建替え物件の取引が多い。近隣地域周 辺は土地は１０００万円まで、新築の戸建物件は３０００万円までの物件が中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が大半を占める。取引事例比較法の適用では、価格牽連性の高い 複数の取引事例を多数収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格を得た。一方で、当該地域は最寄り駅に遠 く、規模が小さいため、合理的な賃貸物件の経営が困難であり、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件におい ては、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久御山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [128.5] [101.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は回復しつ つあるが、コロナ以前の水準には戻っていな い業況も見られ、一部には不透明感がある。 周辺を含め住宅地の地域要因に大きな変動は ない。既存の小規模住宅地域で、町内では新 規の分譲が少なく、割安感による一定の需要 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％