別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大山崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字大山崎小字鏡田２６番１６ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 大山崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 大山崎駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大山崎町及び長岡京市を中心として、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線に形成される住宅地 域とである。需要者は同一需給圏及びその周辺に居住し、同町に地縁を有する個人が中心となる。駅接近性に優れる住 宅地の需要は安定的に推移しているが、駅接近性に劣る住宅地の需要は弱含みとなっている。市場での中心価格帯は、 標準的画地の規模で土地１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、小規模一般住宅の多い既存住宅地域であり、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であ るため、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、市場での売 買価格を持って価格が形成される傾向が強い。従って、市場性を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [102.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大山崎町の人口は微増傾向が継続している。 駅利便性や災害危険性により需要の二極化傾 向が進んでいる。なお、新型コロナの影響は 限定的である。 住宅地域として成熟しており、地域要因に大 きな変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％