別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大山崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字大山崎小字谷田７７番２６ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6.2m町道 水道、下水 山崎 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ町道 交通 施設 山崎駅北西方 480m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。駅至近に位置するが、山 林を背後に擁する地勢により、周辺類似地域との宅地利用の連続性が認められず、現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の中規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。鉄道駅徒歩 圏の地域では、京都、大阪等に通勤する住宅の取得者層が主な需要者であるが、丘陵地、低地等の自然的条件が需要者 の選好性に影響を及ぼしている傾向も見られる。取引は中古戸建が中心で、取引価格は、画地規模、建物の築年数、状 態等により異なるが、需要の中心的な価格帯は、中古戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は 試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切 に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し 、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [150.4] [100.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されつつある。但し、生産、輸送コストの 上昇等が、社会経済情勢に影響を及ぼすこと が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。駅に近いが、 行政的条件が厳しく、背後に山林を擁する地 勢につき、総額が嵩む物件の需要はやや弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％