別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大山崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大山崎 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 乙訓郡大山崎町字円明寺小字殿山１番１０７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 西山天王山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 西山天王山駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、低層住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、周辺の類似地域 では、新規の住宅供給が見られる。当該地域は、ほぼ熟成しており、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線沿線及びＪＲ東海道本線沿線の一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。主たる需要者 は、京都、大阪等に通勤する住宅の一次取得者層が中心であり、阪急沿線を選好する需要者層により、需要は比較的安 定している。取引は、テラスハウスが多いことから中古住宅が多い。中古住宅の取引価格は、建物の築年数、状態によ り異なるが、需要の中心的な価格帯は、標準的画地の規模の中古住宅で３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、居住環境が良好な低層住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、 収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する 事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有す ると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [155.2] [103.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されつつある。但し、生産、輸送コストの 上昇等が、社会経済情勢に影響を及ぼすこと が懸念される。 地域要因に特段の変動要因は見られないが、 周辺類似地域では新規の供給が見られ、周辺 地域を含め熟成した住宅地の地域的範囲は拡 大している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％