別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木津川 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市南加茂台１３丁目３番８ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6.1m市道 水道、ガス、下水 加茂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． １ｍ市道 交通 施設 加茂駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に変動はなく、今後も現状を推移するものと予測する。築後３ ０年以上を経過した戸建住宅敷地が多く、居住者の高齢化が進み、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市及び隣接市町を中心として、環境が良好な住宅地域を含む圏域である。需要者は、木津川市及 び周辺市町の居住者が中心であるが、交通利便性、生活利便性が劣ることから、若年層の需要は相対的に少ない。また 、市内の大規模開発地の新規供給もあり、相対的な競争力は低下している。取引は、築後３０年強の中古戸建が中心で 、建物の状態により価格帯にバラつきがあり、土地建物の総額で５００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、郊外の居住環境が良好な中規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者 であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から、地域の特性が類 似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力 を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [162.7] [101.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市では、ニュータウンを中心に人口が 増加しているが、山城地区、加茂地区は人口 減少、高齢化が続いている。 地域要因に特段の変動はないが、建物の更新 時期を迎えている住宅が多く、居住者の高齢 化が顕著であり、地価は下落傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％