別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木津川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -14 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町里中森１０番８ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の新旧一般 住宅が混在する住宅 地域 南4m道路 水道、下水 加茂 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 加茂駅北方 350m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、別の利用用途は考え難く今後も現状維持で推移すると予測する。但し加茂町地区の 人口は減少傾向にあり、中長期的には空家の増加による不動産の管理不全等を原因とする地域衰退懸念がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木津川市の加茂町地区を中心に周辺市町も含む住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。近隣地 域は最寄り駅との接近性は良好で、標準的な規模が小さいことから総額面での買いやすさもある反面、街路条件が劣り 、周辺地区も含め高齢化の進行と人口の減少も続き、広域的な地域の衰退傾向が顕著であることから需要者の選好性は 弱い。従って地価は下落傾向が続いている。中心価格帯は標準地規模の土地で４百万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心である。対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性等を重視してい る。標準的な画地規模は小さく、人口減少や地域の衰退傾向等を勘案すると、収益物件の想定は説得力に欠けると判断 した。従って取引事例比較法のみを採用した。地域的特性の類似性を有する事例を採用し、手順を尽くして求められた 比準価格の信頼性は高い。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [109.6] [103.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行きに不透明感はあるが、兜 台や相楽台地区等では市況は比較的安定して いる。山城町、加茂町地区の不動産市況は継 続して弱い。 人口の減少等、地域の衰退傾向は続いており 、需要者の選好性は低く、地価は下落が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％