別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 木津川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町例幣正等庵７番 ②地積 　(㎡) 685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所等 が見られる既存の住 宅地域 南4.6m市道 水道 加茂 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 加茂駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅等が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。新 型コロナの影響は限定的であるが、土地需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、木津川市及びその周辺市町の農家住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人 等である。当地域においては、最寄り駅から徒歩圏外の立地であり、圏域外からの転入を見込むのは難しく、市街化調 整区域に所在し、新規の開発も難しいことから、土地需要は限定的であり、地価は下落傾向である。当地域内での取引 は極めて少なく、地域の特性により画地規模は様々であり、需要の中心価格帯を見いだすのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、作業所等が見られる既存の住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、賃貸市場が未成熟であり、収益性より もむしろ、居住の快適性・利便性等が重視される地域であること、当地域内は市街化調整区域内に存するため、行政的 条件等の制約により、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用せず、代表標準 地との検討も踏まえて、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 69.4] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市の総人口、世帯数共に微増傾向、主 にニュータウンの建設が総人口、世帯数の増 加に寄与しており農家集落の人口等は弱含み 傾向である。 市街化調整区域内の集落であり、地縁的選好 性が強く、土地需要は限定的であり、地価は 下落傾向で推移している。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％