別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木津川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津宮ノ裏３６番９０ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 木津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 木津駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は古くに開発された小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。小 規模画地が多いが、最寄駅までやや遠く、河川にも近いため、需要は減退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市内及び周辺市町の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域。近隣地域は古くに開発されたやや 郊外の住宅地域で、需要者は圏内に地縁を持つ個人で、新型コロナによる影響は今のところ大きくないが、付近を木津 川が流れていること、駅徒歩圏外であること、城山台で大量の宅地供給があること等から市場は低迷している。周辺地 域の取引は、土地１２０㎡の新築総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶやや郊外の住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適 用することができなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映し ており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をも って鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [100.6] [101.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は増加傾向にあるが、住宅着工件 数はここ数年減少している。コロナ禍よりも 大型住宅団地供給による宅地供給過多が懸念 される。 近隣地域は古くに開発された河川付近の住宅 団地で最寄駅からやや遠く、住宅地需要は低 調である。 方位は北東向きで、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％