別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木津川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　光弘   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市山城町椿井舟戸３０番１ ②地積 　(㎡) 561   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 東3m市道 水道、下水 上狛 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 上狛駅北方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状程度 で推移と予測する。また需要者も地縁者を中心に限定的で、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木津川市の旧山城町を中心に、古くからの既成住宅地域が存する範囲である。需要者は地縁者を中心とし 転入者はほとんどなく、市場は限定的であって需要は弱含みで推移している。また、同圏域内における取引は少なく、 取引価格は規模等により様々であるほか、個別事情に左右される傾向もあり、市場での中心となる価格帯は見出しがた い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅や農家住宅を中心とし、賃貸需要及び供給は殆ど無く、また街路条件も劣位で、賃貸住宅の想定 に難があるため収益還元法の適用を断念した。一方、居住目的の取引が支配的であり、周辺の取引価格水準を指標に価 格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって本件においては、代表標 準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [160.1] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 変異型コロナの影響など景気動向は不透明で あり、人口も、木津川市のうち旧山城地区に ついては減少傾向である。 特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％