別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 南丹 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -11 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市八木町八木嶋神田６８番１外 ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 中に農地も多い住宅 地域 東7.5m市道 水道、下水 八木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾に形成された農家集落地 域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 八木駅北西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い住宅地域であり、土地利用に特段の変動も認められず、今後も現状を維持するものと予測する。 また、人口減少が進むなか不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南丹市を中心にその周辺市町に形成された農家集落地域を中心とする圏域である。圏外からの転入 はほとんど見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。人口減少・高齢化が進む中、近隣地域及びその周辺 地域は、中心市街地から離れた農家集落地域であり、依然として需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場 で、利用目的が一様でないことや恩恵的取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、郊外の農家集落地域であり、取引は自 己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例に基づき、市場実態を反 映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南丹市は、人口減少と高齢化の進行等を背景 に、不動産に対する需要は依然低調である。 旧来からの集落地域であり、需要は限定的で ある。人口減少が続くなかで、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％