別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 南丹 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -9 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市園部町船岡堂坂２１番３ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に併用 住宅等も見られる住 宅地域 東5.2m市道 水道、下水 船岡 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ市道 交通 施設 船岡駅東方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり土地利用に特段の変動も認められず、今後も現状を維持するものと予測する。また、人口減 少が進むなか不動産に対する需要は衰退傾向にあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南丹市を中心にその周辺市町に形成された郊外の住宅地域一帯である。圏外からの転入はほとんど 見られず、需要者は地縁性を有する個人が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、駅接近性に優るものの中心市街 地から離れ、総じて利便性に劣る既成住宅地域であり、住宅需要は弱含みの状況が続いている。静態的な取引市場で、 利用目的が一様でないことや恩恵的取引も多いことから、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、郊外の一般住宅や併用住宅等が混在す る地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象不動産と比較可能性を有する実際に取引された事例 に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [109.5] [100.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南丹市は、人口減少と高齢化の進行等を背景 に、不動産に対する需要は依然低調である。 地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続 く中で、需要は弱含みの状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％