別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 南丹 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -6 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市園部町小桜町１３６番１７ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 南6m市道 水道、下水 園部 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 園部駅西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はみられず、今後も土地利用は概ね現状を維持するも のと予測する。需給関係はやや弱含みで推移していることから、地価水準は若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南丹市内を中心とする住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、園部町を中心とする南丹市内の 居住者であり、外部からの転入は限定的である。本地域は園部町の中心市街地に近い既成住宅地域であるが、人口の減 少や高齢化の進展に加え、宅地の供給過剰感もあることから、需給関係はやや弱含みで推移しており、地価は若干の下 落傾向にある。市場における取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で２，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域に位置する取引事例を収集し、価格牽連性を有する事例を選択して試算されたもの であり、実証的であって規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅が多い既成住宅地域であり、画地規模等の観点か ら経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。よって本件においては規範性が高 い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [112.9] [103.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や高齢化の進展などから、不動産 市場の需給動向は総じて弱含みで推移してい る。新型コロナによる地価への影響は限定的 である。 地域要因に大きな変化はみられない。人口の 減少や高齢化の進展などから、需給関係はや や弱含みで推移しており、地価は若干の下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％