別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 南丹 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市園部町横田三号１０４番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が多く見られる 住宅地域 南7.1m市道 水道、下水 園部 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北７．１ ｍ市道 交通 施設 園部駅北西方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) 居住誘導区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域で，土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状が維持される と予測される。地価水準は引き続き緩やかな下落で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南丹市を中心とした住宅地域と把握した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、他地域からの転 入は少ない。過去の水害による需要減退の影響は弱まったものの、宅地供給には過剰感があり、地価水準は弱含みで推 移している。市場の中心価格は土地総額で５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は小規模な宅地が標準的であり、合理的な賃貸経営は想定できず、自己使用目的の取 引が支配的であることから収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [130.3] [103.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化が進む中、地元経済も低迷 気味である。新型コロナの影響は限定的であ るが、地価水準は弱含みで推移している。 既成住宅地域であり、地域要因に変動はない 。過去の水害の影響は弱まりつつあるが、地 価は緩やかな下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％