鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京丹後 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｌ -31	京丹後市		建付地	（　）	不整形	南西9.5m府道、中間画地		（都） (60,200)
b	２２Ｋ４Ｌ -30	京丹後市		更地	（　）	不整形	西10m国道、北東4.5m、角地		（都） (70,200)
c	２２Ｋ４Ｌ -6	京丹後市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.1m国道、中間画地		都計外
d	２２Ｋ４Ｓ -2010	京丹後市		建付地	（　）	長方形	北9.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	２２Ｋ４Ｓ -2009	京丹後市		更地	（　）	長方形	北東8.5m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,925	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	26,755	100 [ 120.0]	22,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,300
b	(　 ) 19,333	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	19,590	100 [ 86.4]	22,674		22,700
c	(　 ) 14,261	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,719	100 [ 67.9]	20,205		20,200
d	(　 ) 23,272	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	30,471	100 [ 140.7]	21,657		21,700
e	(　 ) 31,139	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,392	100 [ 137.2]	22,152		22,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

京丹後 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,000,285	614,912	2,385,373	2,067,520	317,853	（　0.9468） 300,943	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,018,860 円　　　　（　 9,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京丹後 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	613 ㎡	17.2 m x 36.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建てのロードサイド店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,455	261,900	4.0	1,047,600
							2.0	523,800
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		261,900		1,047,600
								523,800

⑨年額支払賃料	261,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,142,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,142,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,891,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,047,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 523,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 99,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,000,285 円　　　　（　 4,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｙ賃　　　　-3	1,863 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｇ賃　　　　-3002	1,723 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京丹後 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,712 円	3,142,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	28,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 614,912 円　（　　　　　　 1,003 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,067,520 円（　　　　　 3,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,000,285 円
②総費用	614,912 円
③純収益　①－②	2,385,373 円
④建物等に帰属する純収益	2,067,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,018,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,820 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
京丹後 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京丹後 5-2

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　山本　優

TEL.

鑑定評価額

13,100,000 円

１㎡当たりの価格

21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京丹後市網野町小浜小字勝山８３番１				②地積　(㎡)	613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、営業所が混在する国道沿いの路線商業地域	東11m国道	水道	網野 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

網野町市街地の路線商業地域

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

網野駅北東方

650m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの既成の路線商業地域であるが、新規の出店等は見られず、商圏の衰退を反映して、地価は下落傾向で
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,840 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京丹後市及び周辺市町における商業地域若しくは住商混在地域の範囲内である。需要者としては地元の法
人若しくは個人事業者が中心であり、全国的な企業の需要も散見される。網野町における商業地の需要は中心部の市街
地が衰退し、国道１７８号と府道浅茂川下岡線沿いの路線商業地域に移行しているが、商圏が狭いこともあり低迷して
いる。土地取引は少なく画地規模が様々であることもあり、その中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め
られた説得力の高い価格である。一方、収益還元法は地域内の建物は自己使用がほとんどであり賃貸市場も未成熟なた
め、価格も低位に算出された。このため商業地では本来、収益価格を重視すべきであるが、比準価格を標準とし収益価
格を比較考量することが適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京丹後 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,100 円／㎡

[ 96.1]
100

100
[100.0]

100
[140.0]

[100.0]
100

21,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減等による地元経済の低迷は続いており
、特に既存の市街地内の商業地域の衰退が著
しく、路線商業地域の発展も停滞しつつある
。

飲食・小売店舗の見られる路線商業地域であ
るが、網野町全体の衰退も相まって、需要は
弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京丹後 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４Ｌ -31	京丹後市		建付地	（　）	不整形	南西9.5m府道、中間画地		（都） (60,200)
b	２２Ｋ４Ｌ -16	京丹後市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m市道、北5.5m、二方路		（都） (60,200)
c	２２Ｋ４Ｓ -2010	京丹後市		建付地	（　）	長方形	北9.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	２２Ｋ４Ｒ -21	与謝郡与謝野町		更地	（　）	ほぼ整形	南6.5m町道、中間画地		（都） (70,200)
e	２２Ｋ４Ｒ -1	与謝郡与謝野町		更地	（　）	台形	南東16m府道、北6m、角地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,925	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	26,755	100 [ 120.0]	22,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,300
b	(　 ) 16,060	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.8]	24,492	100 [ 115.0]	21,297		21,300
c	(　 ) 23,272	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	30,471	100 [ 140.7]	21,657		21,700
d	(　 ) 25,710	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,710	100 [ 115.2]	22,318		22,300
e	(　 ) 22,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,184	100 [ 102.8]	21,580		21,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,900 円／㎡]

京丹後 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,000,594	614,486	2,386,108	2,067,520	318,588	（　0.9468） 301,639	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,032,780 円　　　　（　 9,840 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京丹後 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＬＳ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	613 ㎡	17.2 m x 36.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建のロードサイド型の店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,479	266,220	4.0	1,064,880
							2.0	532,440
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		266,220		1,064,880
								532,440

⑨年額支払賃料	266,220 円　×　12ヶ月　＝　 3,194,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,194,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,939,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,064,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 532,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 51,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,000,594 円　　　　（　 4,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４Ｙ賃　　　　-3	1,863 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｙ賃　　　　-4	1,010 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 60.0]	1,403
c	２２Ｋ４Ｙ賃　　　　-2004	1,630 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,552

京丹後 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	127,786 円	3,194,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	28,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 614,486 円　（　　　　　　 1,002 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,067,520 円（　　　　　 3,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,000,594 円
②総費用	614,486 円
③純収益　①－②	2,386,108 円
④建物等に帰属する純収益	2,067,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	318,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,032,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,840 円／㎡）