別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 京丹後 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市網野町網野小字住吉２７０８番３４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 網野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 網野町中心市街地における古 くからの住宅地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 網野駅北方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 網野町市街地内の既成の戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られず、今後も現状を維持したまま、 下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京丹後市内の住宅地域の範囲内である。需要者としては京丹後市に地縁性を有する地元の住人であり市外 からの転入者は少ない。京丹後市における住宅需要は利便性や教育環境に優れた峰山町・大宮町の国道背後の住宅地域 に集中し、網野町は全体として需要が減退している。土地取引は比較的多いものの画地規模が様々であり、取引当事者 の個別的事情に左右されやすい地域であることも相まって、その中心価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め られた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸建物の想定が困難であったため適用しなかった。また、需要 者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適 正と判断し、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減等による地価の低迷は続いており、住 宅需要も峰山町・大宮町の一部地域に集中し ており、二極化がさらに進んでいる。 網野町市街地の古くからの住宅地域であるが 、網野町全体の住宅需要の減退を反映して、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％