鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京田辺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｇ -30	京田辺市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m府道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,200)
b	２２Ｋ２Ｇ -102	木津川市		更地	（　）	ほぼ整形	西27m国道、東8m、北12m、三方路		１住居高度3種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ２Ｃ -26	京田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,200)
d	２２Ｋ２Ｇ -103	京田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m府道、南2.3m、準角地		近商高度4種最高15m (100,200)
e	２２Ｋ２Ｇ -101	久世郡久御山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.4m府道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 84.0]	119,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 121,023	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	117,066	100 [ 72.1]	162,366		167,000
c	(　 ) 110,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,720	100 [ 82.5]	134,206		138,000
d	(　 ) 120,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	129,855	100 [ 94.8]	136,978		141,000
e	(　 ) 92,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,737	100 [ 88.3]	105,025		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

京田辺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,703,458	7,563,294	32,140,164	27,008,800	5,131,364	（　0.9497） 4,873,256	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	101,526,167 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京田辺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	500.00	ＲＣ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,142 ㎡	44.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、１階は店舗・駐車場、２階以上は居宅（概ね３０㎡程度）とした。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	80.0	400.00	2,250	900,000	5.0	4,500,000
							2.0	1,800,000
2～ 5	住宅	400.00	90.0	360.00	1,641	590,760	2.0	1,181,520
							2.0	1,181,520
～

～

～

計		2,100.00	87.6	1,840.00		3,263,040		9,226,080
								6,526,080

⑨年額支払賃料	3,263,040 円　×　12ヶ月　＝　 39,156,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,156,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,017,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,338,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,226,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,526,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,277,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,703,458 円　　　　（　 34,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｃ（賃）　　　　-4	1,333 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,641 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ２Ｃ（賃）　　　　-5	1,078 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,692
c	２２Ｋ２Ｃ（賃）　　　　-6	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,657

京田辺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,960,000 円	392,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,210,694 円	40,356,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,292,800 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,563,294 円　（　　　　　　 6,623 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,008,800 円（　　　　　 23,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,703,458 円
②総費用	7,563,294 円
③純収益　①－②	32,140,164 円
④建物等に帰属する純収益	27,008,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,131,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,873,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,526,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
京田辺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京田辺 5-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　長崎　真也

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京田辺市興戸犬伏５番７外				②地積　(㎡)	1,142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高15m (70,200)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西13m市道、南東側道	水道、ガス、下水	興戸 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 75 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市道と国道の交差点付近に位
置、公共公益施設も介在する
地域。

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

興戸駅北西方

1.0km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測
する。新型コロナで不透明感は拭えないが、土地需要は認められ、地価は横ばい推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、京田辺市を中心として、京都府中南部の幹線道路沿いの地域等である。想定される需要者の中心
は、物販、飲食等郊外型店舗を事業展開する法人や不動産業者等である。標準地は店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域に存するが、幹線道路沿いのまとまった規模を有する取引事例は限定的であり、個別的事情も様々で、市場で
の中心的価格帯を見いだすのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、標準的と考えられる建物を前提に建物賃貸を想定して試算したものの、周辺では自用店舗等が目立ち、類
似性の高い賃貸事例等の収集が困難である一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例を収集の
うえ適切に選択を行い、適宜要因比較を行い試算しており、市場の実態をより反映した説得力の高い価格であると判断
し、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京田辺 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[211.6]

[103.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松井山手駅周辺の幹線道路沿いは商業集積が
進み需要は強いものの、それ以外の既存の幹
線道路沿いの需要は二極化している。

店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路
沿いの地域である。新たな開発等の動きも確
認されず、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京田辺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｍ -3	八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,200)
b	２２Ｋ２Ｇ -106	木津川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西37m国道、北6m、東8m、三方路		１住居高度3種最高15m (70,200)
c	２２Ｋ２Ｃ -109	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	北22m国道、東2.5m、南西2.8m、三方路		準住居高度2種最高15m (60,300)
d	２２Ｋ２Ｇ -101	久世郡久御山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.4m府道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,564	100 [ 89.2]	126,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 101,231	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	96,989	100 [ 76.5]	126,783		131,000
c	(　 ) 105,839	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	153,164	100 [ 117.1]	130,798		135,000
d	(　 ) 92,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,737	100 [ 76.8]	120,751		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

京田辺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,866,641	7,785,362	33,081,279	28,118,400	4,962,879	（　0.9483） 4,706,298	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	98,047,875 円　　　　（　 85,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京田辺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	500.00	ＲＣ5	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,142 ㎡	44.3 m x 23.0 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等により、１階店舗で部分貸し、２階以上は住宅で各階部分貸し、平均専有面積４５㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	80.0	400.00	2,300	920,000	5.0	4,600,000
							2.0	1,840,000
2～ 5	住宅	400.00	90.0	360.00	1,699	611,640	2.0	1,223,280
							2.0	1,223,280
～

～

～

計		2,100.00	87.6	1,840.00		3,366,560		9,493,120
								6,733,120

⑨年額支払賃料	3,366,560 円　×　12ヶ月　＝　 40,398,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,398,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,139,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,458,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,493,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,733,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,317,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,866,641 円　　　　（　 35,785 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｃ（賃）　　　　-3	1,795 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ２Ｃ（賃）　　　　-4	1,333 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,683
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京田辺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,020,000 円	404,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,247,962 円	41,598,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,393,600 円	404,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	404,000 円	404,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,785,362 円　（　　　　　　 6,817 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	404,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,118,400 円（　　　　　 24,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,866,641 円
②総費用	7,785,362 円
③純収益　①－②	33,081,279 円
④建物等に帰属する純収益	28,118,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,962,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,706,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,047,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,900 円／㎡）